Selon les données compilées par l'agence de notation S&I Ratings, la dette des entreprises immobilières cotées continue de s'élargir. L'encours total des prêts à la fin juin 2026 a atteint 360 240 milliards de VND, soit une augmentation de plus de 20%, soit près de 60 900 milliards de VND par rapport à la fin mars 2026.
Le ratio dette/fonds propres de l'ensemble du secteur est passé à 0,72 fois, contre 0,61 fois à la fin du premier trimestre 2026. Il s'agit du niveau le plus élevé des 15 derniers trimestres. Cet indice reflète le niveau d'utilisation de l'effet de levier financier de l'entreprise. Le ratio est passé à 0,72 fois, ce qui signifie que pour 1 dong de fonds propres, il y aura 0,72 dong de dette, ce qui montre que l'effet de levier financier et le niveau de dépendance à l'égard des prêts de l'entreprise sont plus élevés.
Parallèlement, la proportion de la dette à long terme a également augmenté pour atteindre 67,3% de l'encours total de la dette. Ce niveau est supérieur aux 63,1% du trimestre précédent, ce qui montre que le flux de capitaux sert à décaisser pour la mise en œuvre et le développement de projets et non à la pression de rotation de la liquidité à court terme.
Selon les données de la Banque d'État du Vietnam (SBV), au 30 juin 2026, l'encours de crédit pour les activités immobilières a atteint plus de 2,5 millions de milliards de dongs, soit une augmentation de plus de 518 000 milliards de dongs par rapport à la fin de 2025. Cependant, ce flux de capitaux connaît une forte différenciation entre les entreprises et les projets. Les promoteurs ayant une capacité financière, des plans d'affaires réalisables et des flux de trésorerie stables ont un accès plus facile au crédit, tandis que les projets encore confrontés à des problèmes juridiques et à une faible liquidité rencontrent toujours des difficultés.
Parallèlement au crédit bancaire, les obligations d'entreprise continuent de devenir un canal important de mobilisation de capitaux pour les promoteurs immobiliers. S&I Ratings estime qu'au cours des 6 premiers mois de l'année, la valeur totale des obligations d'entreprise émises a atteint environ 275 400 milliards de VND, dont l'immobilier représente 128 200 milliards de VND, soit 46,5%.
Il est à noter que, pour attirer des capitaux par le biais du canal obligataire, de nombreuses entreprises immobilières mobilisent des obligations avec un taux d'intérêt moyen de plus de 12% par an, et dans certains cas jusqu'à 13,5% comme Khải Hoàn Land.
On peut constater que le niveau général des taux d'intérêt des obligations immobilières a fortement augmenté par rapport à la période précédente en 2026. Le niveau plancher pour la forme de paiement d'intérêts flottants variait auparavant de 9,5 à 10%, mais est maintenant plus élevé.
Selon S&I Ratings, dans un contexte de contrôle du crédit immobilier, les obligations d'entreprise continuent de jouer un rôle de compensation du capital dans les temps à venir. Ce canal aide les entreprises à être proactives en termes de maturité et de structure d'actifs.
Pour les projets ayant une base juridique suffisante et les entreprises ayant une évaluation de crédit élevée, négocier des marges de taux d'intérêt basses ou des structures de taux d'intérêt progressives donnera un avantage en termes de coût de capital par rapport aux taux d'intérêt bancaires actuels.
Inversement, les investisseurs ayant une faible base financière, un taux d'endettement élevé et un portefeuille de projets peu liquides sont confrontés à des risques plus importants pour la rotation des capitaux. Cela créera un processus de purification naturel pour les investisseurs dans la nouvelle phase.
Cependant, selon l'évaluation de certains experts, cela augmente considérablement le risque de refinancement des entreprises immobilières.
Le Dr Nguyen Duy Phuong, directeur principal du département d'analyse financière de DG Capital, estime que le risque réside dans le fait que le levier des entreprises immobilières augmente simultanément sur de nombreux canaux. Outre les prêts bancaires, les grands promoteurs utilisent également des obligations pour compléter le capital du projet, ce qui augmente les obligations financières dans les années à venir.
Le risque de refinancement est la possibilité que l'entreprise ne puisse pas emprunter de nouveaux fonds pour rembourser ou remplacer l'ancienne dette à échéance. Cela peut entraîner une situation de déficit ou de perte de liquidités", a déclaré le Dr Phuong.
La pression de liquidité est présente
Selon un rapport du ministère de la Construction, les stocks immobiliers au deuxième trimestre 2026 ont dépassé 39 000 unités, dont les stocks de logements individuels ont augmenté de plus de 46%. Il est à noter que le nombre de transactions immobilières réussies dans tout le pays a diminué de 36% par rapport à la même période de l'année dernière.
Pour les entreprises immobilières, la baisse de la liquidité ne fait pas seulement baisser les revenus. Les produits non vendus signifient qu'une partie du capital reste dans le projet, tandis que les frais d'utilisation des terres, les dépenses, y compris les frais d'intérêts, continuent de se produire. Plus le flux de trésorerie est "enfermé" dans les stocks, plus la pression financière est forte.
