L'accès à la gare détermine l'avantage et le prix de l'immobilier
Selon l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), dans le contexte où le Vietnam accélère le développement des chemins de fer urbains, des chemins de fer à grande vitesse et du modèle TOD, la vision du « cher » et du « bon marché » pour l'immobilier doit être redéfinie. La valeur d'une maison ne réside pas seulement dans le montant à payer pour la posséder, mais aussi dans le coût total et le temps nécessaire pour y vivre.
Hanoï oriente le développement d'un réseau de chemins de fer urbains d'une échelle d'environ 18 lignes, d'une longueur de près de 979 km, ainsi que d'un système de centres et de points TOD à différents niveaux. Parmi ceux-ci, outre la ligne Cat Linh - Ha Dong déjà en service, Nhon - Gare de Hanoï devrait être opérationnelle sur l'ensemble de la ligne à partir de décembre 2027, Hanoï vient de lancer la construction de 5 lignes de métro supplémentaires d'une longueur totale de plus de 300 km, dont l'achèvement est prévu pour 2030.
À Hô Chi Minh-Ville et dans la zone d'expansion, le réseau de métro est également orienté vers le développement avec environ 28 lignes, d'une longueur totale d'environ 1 100 km. Parmi celles-ci, la ligne n° 1 (Bến Thành - Suối Tiên) est opérationnelle; la ligne n° 2 (Bến Thành - Tham Lương) a été lancée et devrait être achevée dans 5 ans. En outre, 4 projets de métro d'une longueur totale d'environ 138,8 km figurent dans le plan de démarrage d'ici la fin de 2026.
Il est à noter que l'infrastructure ferroviaire à grande vitesse au Vietnam a également été officiellement activée avec 2 lignes Hanoï - Quang Ninh (120 km) et Ben Thanh - Can Gio, (54 km) qui devraient être mises en service à partir de la fin de 2028. Ce sont également deux projets qui placent le Vietnam dans le groupe des rares pays à avoir des chemins de fer à grande vitesse de 350 km/h, créant un changement révolutionnaire dans le temps de trajet.
Lorsque le métro est intégré à la planification urbaine, la valeur de l'immobilier est de plus en plus liée à l'accessibilité plutôt qu'à la distance géographique. Cependant, ce n'est pas parce qu'on est proche du métro qu'on bénéficie naturellement de TOD. Un projet à 500 m de la gare sur la carte mais qui manque de trottoirs, qu'il est difficile de traverser la rue, qu'il n'y a pas de bonne connexion avec les bus ou d'autres destinations ne crée pas nécessairement une valeur proportionnée. TOD ne se contente pas de construire des maisons à côté du métro, mais de créer une connexion pratique entre le lieu de résidence et le lieu de travail, les écoles, le commerce et les services essentiels.
Les logements dans les zones satellites bien reliées au métro bénéficient de nombreux avantages
Selon VARS IRE, en supposant qu'un ménage économise 4 millions de dongs par mois sur le carburant, le stationnement, l'entretien et les dépenses connexes, l'économie équivaut à 480 millions de dongs après 10 ans et 960 millions de dongs après 20 ans. Ce n'est que la partie des dépenses qui peut être quantifiée en argent, sans tenir compte de la valeur du temps économisé en réduisant le temps de déplacement quotidien.
Pour les familles qui doivent se déplacer loin pour aller travailler, emmener et ramener leurs enfants ou accéder aux services essentiels, le temps sur la route est également une forme de "coût d'opportunité", car c'est un moment qui ne peut pas être consacré au travail, à la famille ou au repos.
Par conséquent, pour ceux qui achètent une maison pour la première fois ou qui ont un budget limité, les zones périphériques, les zones satellites qui coûtent moins cher que le centre mais qui sont bien connectées au métro peuvent devenir un choix à considérer. Les acheteurs peuvent à la fois réduire la pression sur le prix de la maison et avoir plus d'opportunités de réduire les coûts de déplacement lorsque le système de transport public fonctionne efficacement. Cependant, cet avantage n'a de réel sens que si le métro est mis en œuvre dans les délais, la connexion est pratique et adaptée au voyage réel de la famille.
VARS IRE estime que le métro peut changer la valeur de l'immobilier, mais tous les projets inclus dans la planification n'ont pas le même niveau d'avantages. La distance jusqu'à la gare, l'accès pratique, la connexion bus, la densité d'emploi et les services environnants, la qualité de l'espace urbain et le niveau de commodité du trajet quotidien déterminent tous le niveau d'avantages.
Par conséquent, les acheteurs ne doivent pas seulement regarder les informations "près du métro", "en tête de TOD" ou s'attendre à une augmentation des prix lorsque les infrastructures sont achevées, car il existe toujours un grand écart entre un projet qui bénéficie réellement des infrastructures et un projet qui n'est que dans la zone d'attente du marché. En particulier, pour les lignes de métro qui ne sont pas encore achevées ou qui ne sont pas encore en phase de planification, les acheteurs doivent être encore plus prudents quant à l'addition préalable de la valeur future des infrastructures au prix actuel de l'immobilier.
