Selon les observations de ces derniers temps, le groupe des banques commerciales d'État a annoncé une forte augmentation des taux d'intérêt des prêts immobiliers à un niveau comparable à celui des banques commerciales par actions privées (jusqu'à près de 14 à 15% par an).
Cette mesure vise à mettre en œuvre les instructions de la Banque d'État sur le contrôle du taux de croissance du crédit pour le secteur immobilier en 2026 qui ne dépasse pas le taux de croissance du crédit global.
En 2025, le crédit de l'ensemble du système a augmenté de plus de 19%, tandis que le crédit immobilier commercial a augmenté de 28%. Le crédit immobilier augmente rapidement et représente une part importante de l'économie, mais est principalement injecté dans des projets de logements haut de gamme, ce qui entraîne de nombreux risques tant pour les banques que pour les promoteurs immobiliers.
Les experts mettent constamment en garde contre les risques de liquidité, les déséquilibres des flux de capitaux et les créances douteuses si le crédit continue de dérailler, si les taux d'intérêt augmentent et si la liquidité diminue. Par conséquent, il est nécessaire de freiner l'augmentation du crédit immobilier.
Cependant, l'histoire principale de ce groupe d'entreprises immobilières est qu'ils sont confrontés à un vide de capital important et à long terme, et qu'il n'existe toujours pas de canal alternatif au crédit à moyen et long terme. Par conséquent, la limitation du crédit dans les temps à venir placera l'immobilier dans une situation difficile.
Le groupe de recherche de la société de valeurs mobilières VCB (VCBS) a déclaré que 2026 sera une année de différenciation entre les marchés, les segments et les entreprises immobilières. Parmi ceux-ci, l'environnement de crédit et les taux d'intérêt pourraient être des facteurs ayant un impact important sur le marché immobilier.
Selon VCBS, le crédit immobilier maintient une tendance à la hausse alors que de nombreux projets entrent dans la phase d'ouverture à la vente et accélèrent les progrès de la construction, augmentant ainsi la demande de capital à moyen et long terme. Cependant, cette unité estime que l'accès au capital de crédit du secteur immobilier sera moins favorable qu'en 2025.
Outre les taux d'intérêt, VCBS estime que les investisseurs doivent également faire face à la pression croissante de l'échéance des obligations d'entreprises au deuxième et au quatrième trimestre 2026. La capacité des entreprises à accéder à de nouvelles sources de capitaux, notamment l'émission d'obligations et les prêts de crédit, devrait continuer à être étroitement contrôlée, tant en termes de conditions d'émission que de coûts de capital. Parmi celles-ci, les entreprises ayant une faible capacité financière, un effet de levier élevé et un portefeuille de projets peu liquide seront confrontées à un risque de refinancement plus important.
Parlant de la politique de réduction du crédit immobilier, les analystes de la société de valeurs mobilières SHS ont estimé qu'en réalité, il est très difficile de faire fort et de faire longtemps. La raison réside dans la structure des garanties: la plupart des prêts des entreprises et des particuliers, qu'ils soient courts ou longs, sont garantis par des biens immobiliers. Par conséquent, le resserrement du crédit immobilier se transforme facilement en resserrement du crédit de l'ensemble du système.
De plus, le secteur du crédit lié à l'immobilier reste une source importante de contribution à la marge bénéficiaire nette de nombreuses banques. Par conséquent, si l'objectif reste de maintenir une forte croissance, le scénario de forte baisse et de prolongation du crédit immobilier ne se produit généralement que lorsque l'économie est obligée de "freiner" en raison de risques systémiques.
Dans un contexte où l'espace pour l'expansion du crédit a atteint son seuil, les experts recommandent de relancer le marché obligataire des entreprises.
En 2026, dans un contexte de baisse du crédit immobilier, les entreprises de ce secteur devront intensifier la mobilisation de capitaux sur le marché obligataire pour compenser le manque de capitaux.
La pression est encore multipliée lorsque les entreprises immobilières sont confrontées à une forte pression d'échéance (le volume d'obligations d'entreprises arrivant à échéance en 2026 est de plus de 200 000 milliards de dongs, dont environ plus de 121 000 milliards de dongs pour les obligations immobilières).
Le point positif est que, selon l'évaluation de certaines organisations, le marché des obligations d'entreprises cette année devrait percer pour atteindre 1 million de milliards de dongs émis. Après déduction de 200 000 milliards de dongs arrivant à échéance, le montant des nouvelles émissions nettes atteint toujours environ 800 000 milliards de dongs, compensant la baisse du crédit à long terme des banques commerciales et l'augmentation des taux d'intérêt bancaires.
