Le marché immobilier entre dans une nouvelle phase après un cycle de croissance rapide, la pression croissante sur les coûts de capital et l'exigence de restructuration des opérations pour les entreprises deviennent de plus en plus évidentes. Les flux de capitaux, les taux d'intérêt et la structure des produits restent les facteurs qui dominent les perspectives pour 2026.
Analysant les flux de capitaux de crédit, le Dr Can Van Luc - économiste en chef de BIDV a noté que l'immobilier ne fait actuellement pas partie des secteurs prioritaires du crédit, à l'exception du logement social et des zones industrielles. Cela signifie que les entreprises immobilières doivent accepter des coûts de capital plus élevés qu'au cours de la période précédente, et il est difficile d'espérer que les taux d'intérêt reviendront à des niveaux bas comme les années 2020-2021.
Cependant, le crédit bancaire n'est pas le seul canal de capitaux. En 2025, les IDE dans l'immobilier ont atteint environ 6,3 milliards de dollars US, représentant 20% du total des IDE enregistrés, avec un décaissement de près de 2 milliards de dollars US. Le marché des obligations d'entreprises immobilières a également enregistré une reprise claire, avec une valeur d'émission d'environ 123 500 milliards de dongs, soit une augmentation de 40% par rapport à 2024. Selon le Dr Cấn Văn Lực, ces chiffres montrent que le marché ne manque pas d'argent, mais qu'il doit être réglementé de manière raisonnable pour éviter une croissance rapide locale.
Face au nouveau contexte, le Dr Cấn Văn Lực recommande aux entreprises immobilières de changer leur état d'esprit de développement. L'investissement dispersé, la mise en œuvre simultanée de 10 à 15 projets alors que les flux de trésorerie sont limités recèle de grands risques si le marché fluctue. Il estime que les entreprises doivent suivre de près les politiques, prévoir activement les taux d'intérêt, les coûts et la demande.
En ce qui concerne la structure des produits, l'expert a souligné que le déséquilibre entre l'offre et la demande reste un problème majeur. Le segment haut de gamme doit être examiné avec prudence, tandis que les logements de milieu de gamme, les logements sociaux et les logements abordables sont toujours gravement rares. Il a également estimé que les prix de l'immobilier ont formé un nouveau niveau au cours des 2-3 dernières années et qu'il est difficile de baisser fortement.
Par conséquent, selon le Dr Cấn Văn Lực, la régulation du marché doit être basée sur trois piliers: augmenter l'offre de manière appropriée, utiliser une politique budgétaire (impôts - taxes) flexible et gérer une politique monétaire prudente.
Le plus grand défi actuel est de trouver un point d'équilibre: contrôler les risques sans provoquer un déclin excessif du marché, car l'immobilier reste un pilier important de l'économie", a souligné le Dr Cấn Văn Lực.
Du point de vue du marché, selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), en 2026, les investisseurs sont obligés de passer à une pensée sélective, en privilégiant les produits ayant une valeur d'usage réelle, une capacité d'exploitation, une liquidité et une bonne gestion des risques. Les investisseurs qui dépendent toujours d'un levier élevé, d'informations non vérifiées et d'attentes "rapides" seront très probablement exclus du jeu lorsque le marché passera à une phase de concurrence réelle.
À long terme, VARS estime que les prix de l'immobilier ont du mal à baisser fortement car la demande réelle reste élevée, l'économie continue de croître et les investissements dans les infrastructures ne cessent de s'élargir, augmentant ainsi la valeur des actifs et stimulant la demande d'investissement.
Cependant, le marché en 2026 ne connaîtra probablement plus de vagues de croissance rapide généralisées. Au lieu de cela, il y aura une phase de purification, où seules les entreprises ayant une capacité financière suffisante, un bon contrôle des coûts et des investisseurs ayant une vision à long terme pourront tenir bon et bénéficier.
En résumé, l'immobilier en 2026 n'est plus un jeu d'attentes à court terme, mais un test de la durabilité, de la discipline financière et de la capacité de survie réelle des entreprises et des investisseurs", a souligné VARS.
