Selon un rapport de Savills, au deuxième trimestre 2026, le marché des appartements à Hô Chi Minh-Ville a enregistré une nouvelle offre de 1 800 unités. Dans un contexte où les taux d'intérêt des prêts immobiliers se maintiennent à un niveau élevé, ce qui fait que le sentiment de prudence persiste, le marché a généralement maintenu des signes d'amélioration lorsque la nouvelle offre a augmenté d'année en année.
Au cours du premier semestre de l'année, l'offre nouvelle a atteint 3 700 unités provenant de 7 nouveaux projets. Cependant, le plus grand obstacle actuel est que les nouvelles ventes se concentrent principalement sur les segments de catégorie A et B. Tous ces produits ont un prix supérieur à 90 millions de VND/m2 en surface habitable, en particulier jusqu'à 80% dépassant le seuil de 120 millions de VND/m2.
Cette évolution prouve que l'écart de capacité de paiement des citoyens se creuse de plus en plus, le marché se déplaçant fortement vers des produits nécessitant une forte capacité financière.
Bien que l'offre se soit améliorée, la situation opérationnelle du marché reste assez calme. Au deuxième trimestre 2026, le taux d'intérêt moyen des prêts immobiliers a atteint environ 13%, en hausse de 4 points de pourcentage par rapport à la même période de l'année dernière. La conséquence est que le taux d'absorption de l'ensemble du marché, y compris les nouvelles offres, est tombé à seulement 32%, soit plus de 1 500 transactions.
Le fait que l'offre se concentre sur le segment haut de gamme a accru la sensibilité du marché aux conditions de crédit, car les produits à prix élevé exigent toujours que les acheteurs utilisent un ratio d'endettement plus élevé.
Les experts affirment que la demande du groupe de clients achetant des logements réels est très forte, mais l'obstacle actuel reste le déséquilibre des prix, car la plupart des clients recherchent des appartements à moins de 50 millions de dongs/m2. Pendant ce temps, 80% de l'offre nouvellement mise en vente a des prix dépassant ce niveau. Cet écart fait que les besoins réels ne peuvent pas être transformés en transactions réussies sur le marché primaire.
Le marché est clairsemé en raison également de l'absence de groupes de clients investisseurs. La disparition des flux de capitaux spéculatifs est la principale raison de la baisse du taux d'absorption global du marché. Les flux de capitaux spéculatifs à court terme semblent s'être retirés du marché également en raison de la pression financière.
M. Đoàn Quốc Việt - un investisseur immobilier à Hô Chi Minh-Ville - a déclaré qu'en 2024, il avait investi dans l'achat de 3 appartements d'un projet d'appartements dans la zone du quartier de Tân Phong dans l'ancien district 7 pour une valeur totale de plus de 15 milliards de dongs. Il a emprunté à la banque et a payé 30% au promoteur conformément au calendrier. En septembre, il doit payer immédiatement 45%, soit environ 7 milliards de dongs pour les 3 appartements. Mais dans le contexte actuel, la situation financière n'est pas à la hauteur des attentes et les taux d'intérêt des prêts ont augmenté, il envisage donc de vendre pour rembourser le prêt.
Il a continuellement mis en vente depuis plus de 2 mois mais n'a pas de liquidité malgré l'envoi de nombreux courtiers. Pour avoir des transactions plus tôt, il accepte de baisser le prix mais il y a encore peu de clients qui demandent à acheter. Cette situation, selon lui, est différente de la période de pointe, où de nombreux acheteurs doivent "se battre" pour avoir le droit de choisir d'acheter un appartement.
Selon de nombreux courtiers, outre le fait de ne pas vouloir "surfer pour devenir résidents", le paiement de près de la moitié de la valeur de la maison dans le contexte de l'atténuation de la dette principale sur le point de se terminer exerce une pression financière accrue, de sorte que de nombreux investisseurs sont en train de déstocker.
Échapper aux appartements" en ce moment n'est pas facile, surtout pour les projets mis en vente pendant la période chaude. Avec des prix unitaires allant de 80 millions de dongs à plus de 100 millions de dongs/m2, les acheteurs ultérieurs doivent payer immédiatement une somme importante de quelques milliards de dongs dans un contexte de taux d'intérêt élevés, ce qui les rend très prudents. Dans un contexte où les anciens biens ne se vendent pas, sans parler d'acheter de nouveaux biens.
D'ici la fin de l'année, de nombreuses unités d'études de marché prévoient que le niveau des taux d'intérêt des prêts immobiliers continuera d'être élevé, exerçant une pression sur la demande d'investissement. Les taux d'intérêt pourraient continuer à être une variable importante déterminant l'évolution du marché dans les temps à venir. Si le niveau des taux d'intérêt se maintient autour de 13-15%, le taux d'absorption pourrait descendre en dessous de 20%, tandis que les prix de vente auront du mal à maintenir leur dynamique de croissance.
