L'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) a déclaré que, de 2023 à aujourd'hui, la politique de crédit et de gestion du marché immobilier du Vietnam est passée progressivement de la levée de la liquidité à l'orientation des flux de capitaux ciblés. La première phase se concentre sur la prévention du tourbillon juridique - obligations - crédit par le biais de la résolution 33/NQ-CP, du décret 08/2023/ND-CP et des politiques de restructuration des échéances de remboursement de la dette. Ensuite, les flux de capitaux sont plus spécifiquement orientés vers le logement social, les jeunes achetant des maisons, les projets réalisables et les domaines identifiés comme prioritaires.
C'est une orientation appropriée car les difficultés du marché immobilier actuel ne résident pas seulement dans le manque de capital, mais sont également liées à la fois au statut juridique du projet, au coût du terrain, à la structure du produit, à la capacité d'absorption et à la confiance des acheteurs.
Le programme de crédit de logements sociaux en est un exemple. Le programme a une échelle de 145 000 milliards de dongs provenant de 9 banques commerciales, mais à la fin du mois de mai 2026, les résultats cumulés des décaissements n'ont atteint qu'environ 12 440 milliards de dongs. Le grand écart entre les sources de financement allouées et le montant réel des fonds décaissés montre que le problème du marché n'est pas simplement le manque d'argent.
Si le projet n'a pas une base juridique suffisante, que le prix de vente n'est pas approprié, que le produit ne répond pas aux besoins ou que l'acheteur n'a pas la capacité de rembourser la dette et que les procédures sont particulièrement complexes et comportent de nombreux obstacles, les taux d'intérêt préférentiels ne suffisent pas à créer une demande durable. Le crédit n'est efficace que lorsqu'il s'agit d'un projet susceptible d'être mis en œuvre, avec des procédures transparentes et des emprunteurs capables de rembourser la dette.
Actuellement, les données entre les banques, les entreprises, les projets et les acheteurs sont encore fragmentées. La capacité d'identifier précocement un projet qui risque de perdre sa capacité de paiement n'est pas encore suffisamment claire. Si cette étape n'est pas améliorée, la politique de "priorité au crédit" risque de devenir un mécanisme d'allocation de capital administratif au lieu d'un outil de gestion des risques basé sur les données.
VARS IRE estime que ce qu'il faut changer dans la période à venir, c'est la mentalité de gestion du crédit. Au lieu de considérer l'immobilier comme un domaine avec un niveau de risque uniforme et d'appliquer un mécanisme de contrôle commun, la politique doit passer à une évaluation des risques en fonction des emprunteurs, des actifs, du but de l'utilisation du capital et de la capacité de remboursement.
En conséquence, il est nécessaire de classer les projets afin d'orienter les flux de capitaux. Le gouvernement peut confier au ministère de la Construction la coordination avec le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, les localités et la Banque d'État pour étudier le mécanisme d'évaluation et de classification des projets en fonction de la capacité de mise en œuvre et de reprise.
VARS IRE propose qu'il soit possible d'étudier la classification des projets en 3 groupes. Le groupe A comprend les projets qui sont suffisamment juridiques, qui ont la capacité d'être achevés, qui ont un impact de diffusion important et qui manquent principalement de capital pour continuer à être mis en œuvre. Le groupe B comprend les projets qui ont encore une capacité de reprise mais qui doivent être restructurés, tels que l'ajout de capital propre, l'ajustement du plan d'affaires ou la restructuration des obligations de dette. Le groupe C comprend les projets qui n'ont plus de capacité de reprise, qui doivent être transférés, liquidés ou traités conformément à la réglementation.
La classification vise à identifier correctement le niveau de risque et à orienter les flux de capitaux; la décision de prêt relève toujours de la responsabilité et de la compétence de chaque banque.
Toutes les politiques de crédit prioritaires doivent avoir des critères, des délais et un mécanisme de post-audit clairs. L'efficacité des politiques doit être évaluée non seulement par le montant des capitaux engagés et décaissés, mais aussi par le nombre de projets achevés, le nombre de maisons mises en service, le nombre de personnes ayant accès au capital et la qualité du crédit après le soutien. Dans un premier temps, il est possible de se concentrer sur l'achèvement des données et le projet pilote de classification des projets; l'extension des nouveaux mécanismes doit être basée sur les résultats réels et la capacité de contrôle des risques.
VARS IRE estime que le contrôle du crédit de manière uniforme perdra la dynamique de croissance durable du marché immobilier - qui est dans une phase de différenciation de plus en plus forte entre les projets répondant aux besoins réels et les projets en suspens pour mobiliser les capitaux des acheteurs.
Par conséquent, le crédit immobilier doit se concentrer sur le refinancement des projets qui remplissent les conditions et qui sont juridiquement sûrs afin de favoriser la reprise du marché, en évitant de provoquer des conséquences sur la liquidité, la confiance, les créances douteuses ainsi que la croissance économique.
Parallèlement, il est nécessaire de contrôler le niveau de concentration du crédit et la capacité de remboursement pour assurer la sécurité du système bancaire, limiter l'accumulation de risques et empêcher les risques du marché immobilier de se propager au système financier.
