Le rapport d'étude sur le marché des appartements de CBRE Vietnam indique que le quatrième trimestre 2025 a enregistré un prix de base moyen pour le segment des appartements à Hô Chi Minh-Ville atteignant 90 millions de VND/m2 en hausse de 5 % par trimestre et de 21 % par rapport à la même période de l'année dernière. Non seulement le prix de base a augmenté mais le niveau secondaire (acheteurs vendeurs) a également augmenté d'environ 18 % pour atteindre une moyenne de 64 millions de VND/m2.
L'augmentation des prix s'est également répandue dans les localités voisines. Au cours du dernier trimestre les prix de vente de nombreux appartements à Bình Dương (avant la fusion) ont augmenté d'environ 10 % Đồng Nai de 12 % et Long An (appartenant à Tây Ninh après la fusion) de 45 %. Les prix secondaires dans ces zones ont tous augmenté de 13 à 15 % par rapport à la même période.
Une autre enquête de l'unité de recherche et de conseil sur le marché immobilier DKRA Consulting montre qu'au cours de la période écoulée les prix des appartements de base à Hô Chi Minh-Ville et dans les villes voisines ont augmenté de 12 à 18 %. Les prix secondaires ont augmenté de 8 à 15 % selon la région.
Cette unité prévoit que les prix des appartements du Sud pourraient augmenter de 5 à 6 % au cours des derniers mois de l'année d'autant plus que le segment abordable est de plus en plus absent.
L'offre est importante mais plus de 63 % se concentrent à Bình Dương (anciennement) tandis que le centre-ville de Hô Chi Minh-Ville manque de nouveaux projets en raison de la limitation du fonds foncier et des délais juridiques prolongés.
Mme Dương Thùy Dung directrice générale de CBRE Vietnam explique que les prix des appartements restent élevés même si l'offre s'améliore en raison de l'augmentation de la majorité des nouveaux rayons de marchandises appartenant au segment haut de gamme et de luxe ce qui fait grimper le niveau général. Rien que dans l'ancienne région de Hô Chi Minh-Ville 90 % des rayons de marchandises mises en vente en 2025 appartiennent au segment haut de gamme et de luxe. Ce taux est d'environ 60 % dans l'ancienne région
L'offre sur le marché ne répond pas actuellement aux besoins réels de la majorité de la population qui a besoin de maisons à des prix abordables. Le nombre d'immobilier dans ce segment est trop faible.
Bien que les logements sociaux et les logements pour les personnes à faible revenu soient en développement la taille reste très limitée par rapport à la demande du marché. Pendant ce temps la plupart des entreprises immobilières se concentrent sur le segment haut de gamme destiné aux groupes de clients à revenus élevés qui apportent une marge bénéficiaire plus importante.
Le déséquilibre entre l'offre et la demande prolongé et la dynamique de hausse continue des prix peut être considéré comme l'un des signes de la bulle immobilière.
Les investisseurs se souviennent encore de la période 2007-2011 lorsque le marché intérieur a augmenté trop rapidement le crédit s'est resserré et les transactions ont presque gelé.
Actuellement la dynamique d'augmentation des prix des appartements haut de gamme et de luxe ne montre aucun signe d'arrêt tandis que les transactions penchent fortement vers la spéculation peu basées sur les besoins réels de logement. Lorsque le prix dépasse largement la capacité de paiement le marché peut entrer dans un état saturé les vendeurs ne veulent pas baisser les prix les acheteurs sont hésitants face aux risques et la liquidité s'affaiblit.
C'est un mauvais scénario mais il est tout à fait possible que le prix continue d'augmenter à un niveau déraisonnable de 200 à 250 millions de VND par m2 ce qui n'est pas proportionnel à la qualité du produit et au revenu moyen.
