Les prix des logements augmentent rapidement
Un rapport du ministère de la Construction montre que les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville continuent d'augmenter dans les segments moyen et haut de gamme. De nombreux projets haut de gamme dans le centre-ville dépassent le seuil de 200 millions de VND/m2, ce qui reflète une escalade des prix, en particulier dans le centre-ville.
Dans le segment moyen de gamme, les prix de vente courants varient de 70 à 130 millions de dongs/m2.Pendant ce temps, le segment haut de gamme continue d'établir de nouveaux niveaux de prix, généralement à partir de plus de 200 millions de dongs/m2 et pouvant atteindre près de 600 millions de dongs/m2 dans les projets de luxe.
Les experts estiment que le plus grand paradoxe du marché, qui n'a pas encore été résolu, est que les gens ont de plus en plus du mal à acheter des maisons.La raison en est que les prix des logements augmentent de plus en plus, dépassant la portée de nombreuses personnes.
Les données ci-dessus montrent que le seuil de prix supérieur à 100 millions de VND/m2 devient progressivement un niveau courant dans de nombreuses régions de Hô Chi Minh-Ville.La principale raison vient des coûts des intrants, y compris les matériaux de construction et les finances, qui continuent d'augmenter, entraînant une augmentation des prix de vente.
En outre, le manque d'offre d'appartements abordables peut également pousser le niveau des prix des logements à la hausse, obligeant les gens à acheter des produits dépassant leur capacité financière, réduisant ainsi les possibilités d'accès au logement et affectant les objectifs de sécurité sociale.
Proposition de modifier la méthode de calcul de la population pour sauver les prix des logements
M. Lê Hoàng Châu - président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) - a déclaré qu'au cours des dernières années, la structure des produits de logement à Hô-Chi-Minh-Ville s'est gravement déplacée vers le segment haut de gamme. De 2021 à mi-2025, le marché n'a pratiquement plus de logements commerciaux à prix abordable, remplacé par la domination du segment moyen et haut de gamme, dans lequel les logements haut de gamme représentent plus de 70% de l'offre.
Cette réalité fait qu'une grande partie de la population, en particulier les jeunes et les personnes à revenu moyen, sont presque "hors jeu" lorsque les prix des logements restent constamment élevés.Pendant ce temps, la demande réelle de logements reste très forte, mais elle n'est pas satisfaite par des produits adaptés.
Le segment des "logements commerciaux à prix abordable" doit être compris comme des appartements d'une superficie d'environ 50 à 70 m2, dont le prix de vente varie de 2 à 5 milliards de dongs/appartement, ce qui équivaut à un prix d'environ 30 à 70 millions de dongs/m2.Ceci est considéré comme un prix "abordable" pour la majorité des citadins, en particulier le groupe qui achète une maison pour la première fois.
Cependant, la réalité du marché actuel montre que l'offre à ce prix n'existe presque pas dans le centre de Hô Chi Minh-Ville.La raison n'est pas la demande, mais principalement le manque de mécanismes pour encourager les entreprises à développer ce type de logement.Les réglementations légales en vigueur, y compris les HoREA estime que l'application rigide de la méthode de détermination de la population conformément à la décision 32/2025/QĐ-UBND crée involontairement un déséquilibre entre l'offre et la demande, plongeant les projets de logements dans une situation difficile.
En conséquence, la décision n° 32/2025/QĐ-UBND du 26 décembre 2025, en vigueur à partir du 9 janvier 2026, devrait être un cadre juridique standard pour déterminer la taille de la population et la structure des appartements dans les projets d'immeubles d'habitation.Cependant, seulement 3 mois après sa mise en œuvre, HoREA a souligné les "inconvénients" qui se sont produits.
Le problème fondamental réside dans le fait que la décision 32/2025 ne prévoit qu'une seule méthode de détermination de la population.L'application de cette méthode crée une priorité pour les "grands appartements", adaptés à une partie des personnes à revenus élevés dans les projets haut de gamme, mais totalement "désynchronisée" avec les besoins réels de la majorité des citadins, des jeunes entrepreneurs et des groupes à revenus moyens et faibles.
Pour résoudre les problèmes susmentionnés, HoREA propose d'ajouter une nouvelle méthode de détermination de la population. L'Association propose de nouveaux niveaux de calcul de la population basés sur la superficie utilisée et le nombre de chambres (au lieu d'appliquer uniquement une formule rigide).
Pour les appartements ordinaires, il est proposé de classer plus en détail, par exemple, les appartements de 2 chambres ou plus (45-160 m2) comptent 2-3 personnes, ou déterminés selon l'objectif de 32 m2/personne. En particulier, ajouter un mécanisme flexible pour les appartements de 1 chambre d'une superficie de 25-45 m2 comptent 1 personne.
Pour le logement social et la réinstallation, il est proposé d'ajuster les bornes de superficie (par exemple, le niveau de 77 m2 au lieu de 75 m2) afin de se conformer aux réglementations en vigueur sur le logement social et à la pratique des quotas de réinstallation minimums, en évitant la situation de "rigidité" dans l'allocation de la population.
