Le prix augmente fortement car l'offre concerne principalement le segment haut de gamme
L'enquête sur les prix de vente actuels de certains projets immobiliers sur le marché a révélé que de nombreux projets d'appartements de luxe ont établi de nouveaux niveaux de prix. Dans le centre de Hô Chi Minh-Ville (ancien district 1) certains projets secondaires ont atteint environ 413 millions de VND/m2. Plus précisément le prix le plus élevé est de 450 millions de VND/m2 à Grand Marina suivi de The Opera Residence de 350 millions de VND/m2 et de The Metropole de 250 millions de VND/m2...
La tendance à l'expansion du centre vers Thủ Thiêm fait que la valeur de l'immobilier de cette région est en tête du taux de croissance de l'ensemble du marché au cours de l'année écoulée. Selon Batdongsan au troisième trimestre 2025 les prix des appartements dans les zones de Thủ Thiêm et Nam Rạch Chiếc ont enregistré un prix courant de 80 à 120 millions de VND/m2 en hausse de 32 à 48 %. Cette zone détient actuellement plus de 60 % de l'offre totale de toute la ville et la plupart sont des produits haut de gamme
M. Nguyễn Quốc Anh - directeur général adjoint de Batdongsan - a déclaré qu'au cours de la dernière décennie le marché immobilier du centre-ville a été témoin d'une dynamique d'augmentation des prix dans tous les segments. Parmi ceux-ci les appartements ont enregistré une augmentation moyenne de 3 fois par m2 passant de 31 millions de VND en 2015 à 92 millions de VND seulement derrière les terrains à bâtir (augmentation de 4,8 fois). La dynamique d'augmentation des prix des appartements dans la zone centrale de Hô Chi Minh-V
Cette question est considérée par les experts comme découlant de la pénurie de terrains centraux et de l'augmentation des coûts de mise en œuvre des projets. Dans ce contexte les promoteurs immobiliers possédant des terrains dans les zones urbaines sont obligés de privilégier le développement de gammes de produits haut de gamme et de luxe afin d'assurer une marge bénéficiaire.
M. Lê Hữu Nghĩa - vice-président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville - estime qu'il s'agit d'une conséquence qui a été 'prédite' à partir de la période 2019-2020 lorsque le nombre de projets approuvés se compte sur les doigts d'une main. Si cette période n'a pas approuvé les projets la conséquence est claire : 5 ans plus tard une grave pénurie d'approvisionnement.
Cela conduit à une réalité alarmante : les projets qui sont mis sur le marché coûtent autant qu'ils sont vendus car le marché n'a pas de concurrents l'offre est gravement insuffisante alors que la demande est toujours très élevée. De plus certains acheteurs n'ont pas besoin de vivre car ils ont déjà une maison mais ceux qui ont besoin de vivre n'ont pas de maison appropriée à acheter' a déclaré M. Nghĩa.
Le prix des logements subit une forte pression des coûts fonciers
S'adressant au journaliste du journal Lao Động M. Lê Hoàng Châu - président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville - a estimé que les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville subissent une forte pression en raison des coûts fonciers. La principale raison est que la formule de détermination des obligations financières selon le 'tarif foncier multiplié par le coefficient K' crée des prix qui dépassent de loin la valeur réelle obligeant les entreprises à les ajouter au prix de vente.
M. Châu a cité l'exemple d'un terrain de 1 hectare sur la rue Nguyễn Xiển à Thủ Đức (ancienne) avec un barème de prix de 58 6 millions de VND/m2. Lorsque l'on multiplie par le coefficient K à 1 4 le prix du terrain est calculé à environ 80 millions de VND/m2. Cependant si l'on évalue selon la méthode du surplus - base du chiffre d'affaires du projet hors coûts de construction de gestion de prêts et de bénéfices - le prix réel du terrain n'est
M. Châu estime qu'il n'est pas possible d'appliquer un coefficient d'ajustement commun à tous les types de terrains car les spécificités des projets immobiliers commerciaux de logements de grande hauteur ou de zones urbaines sont complètement différentes des logements individuels. Les projets de grande envergure ont toujours un coefficient d'utilisation des terres élevé une faible densité de construction et des taux d'investissement différents entre les segments populaire - moyen - haut de gamme. L'utilisation d'un coefficient K
