La forte vague d'inclination vers le segment des logements à prix élevé des promoteurs s'est formée depuis l'année dernière et continue de se manifester clairement au premier semestre de cette année.
Selon un rapport de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), la plupart des nouveaux projets mis en vente au deuxième trimestre 2026 sur les deux grands marchés de Hanoï et d'Hô Chi Minh-Ville étaient orientés vers les segments haut de gamme et de luxe.
Dans la ville de Hanoï, le prix des appartements de base dans le centre-ville a augmenté en moyenne d'environ 121 millions de VND/m2. À Hô Chi Minh-Ville, le prix moyen des appartements de base se maintient autour de 103 millions de VND/m2 car la plupart des nouveaux projets mis en vente ont un prix de 100 millions de VND/m2 ou plus.
Au deuxième trimestre 2026, le pays a enregistré environ 25 500 nouveaux appartements mis en vente. Parmi ceux-ci, le nombre d'appartements de luxe et de super luxe (prix à partir de 80 millions de VND/m2) représente jusqu'à 45% de l'offre. Environ 37% des nouveaux projets vendus au cours du trimestre précédent étaient du segment haut de gamme (plus de 50 millions de VND/m2), et 18% de ceux de milieu de gamme. Les appartements abordables de moins de 25 millions de VND/m2 continuent d'être absents du marché.
Selon les données d'Avison Young Vietnam, le prix de vente primaire moyen du segment des appartements "ultra-luxe" à Hô Chi Minh-Ville s'est rapproché de 18 000 USD (près de 470 millions de VND) par m2. Ce prix est plus de 2 fois supérieur au prix du segment de luxe en général ici, soit plus de 8 000 USD (plus de 200 millions de VND) par m2 et 3 à 5 fois supérieur au prix des appartements primaires dans le centre-ville, oscillant entre 3 500 et 5 900 USD (de 91 à 155 millions de VND) par m2.
Dans certains emplacements particulièrement chers près du marché de Ben Thanh, le prix d'un projet de luxe a même atteint environ 1 milliard de VND/m2.
La tendance à suivre le segment haut de gamme s'étend également aux zones en dehors du centre de Hô Chi Minh-Ville. De nombreux projets d'appartements dans les villes satellites de Hô Chi Minh-Ville ont également continuellement établi de nouveaux niveaux de prix, avec un niveau courant de 55 à 80 millions de VND/m2, proche du segment haut de gamme.
Le rapport de marché du deuxième trimestre d'Avison Young Vietnam a récemment montré que Hô Chi Minh-Ville après la fusion a enregistré près de 12 000 nouveaux appartements de base mis en vente. Environ 60% de l'offre est concentrée dans l'ancienne région de Binh Duong, avec un prix de vente moyen de 53 à 76 millions de VND/m2. Avec le prix ci-dessus, la plupart des paniers de nouveaux produits sont classés dans les segments presque haut de gamme et haut de gamme.
Une série de nouveaux projets dans cette zone établissent un niveau de prix plus élevé qu'auparavant. Par exemple, le groupe Le Phong propose des appartements au projet The Emerald River Park (Lai Thieu, Hô Chi Minh-Ville) à un prix prévu d'environ 50 à 60 millions de VND/m2.
Ou CapitaLand déploie plus de 1 000 appartements dans le sous-district Orchard Collection de la zone urbaine de Sycamore, avec des prix à partir d'environ 65 millions de VND/m2. Rien que dans le sous-district Midori Park The Ten II, le promoteur Becamex Tokyu propose à la vente jusqu'à 80 millions de VND/m2.
Ce niveau a presque doublé par rapport à il y a quelques années (30-40 millions de VND/m2). Le marché de la périphérie est également positionné par les promoteurs immobiliers comme un segment de logements plus élevé, au lieu de concurrencer par l'avantage des prix bas.
Mme Cao Thị Thanh Hương, directrice adjointe du département de recherche de Savills Hô Chi Minh-Ville, estime que le processus de mise à niveau dans les zones urbaines périphériques est renforcé grâce à la participation de nombreux promoteurs nationaux et étrangers. Le prix bas n'est plus un facteur d'avantage et de concurrence pour les entreprises. Au lieu de cela, elles se tournent vers le développement de zones urbaines et de complexes d'appartements intégrés, en investissant de manière synchrone dans la planification, les équipements et les infrastructures.
Le processus de mise à niveau de cette offre devrait se poursuivre dans les années à venir, car le fonds foncier du centre-ville de Hô Chi Minh-Ville est de plus en plus limité et la tendance au développement de grandes villes s'étend aux zones satellites.
Cependant, le déséquilibre entre l'offre et la demande deviendra donc plus grave, le segment moyen de gamme se rétrécira de plus en plus, le logement abordable continuera d'être "absent", rendant difficile la satisfaction des besoins réels de la plupart de la population.
