Les flux de trésorerie se déplacent fortement vers les actifs de valeur réelle
Les données de recherche de l'Institut vietnamien de recherche sur l'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) montrent que le marché immobilier vietnamien traverse un processus de "purge saine", avec un changement clair à la fois dans le comportement des investisseurs et dans la logique du mouvement du marché.
Si auparavant, la psychologie courante était de peur de manquer des opportunités et de dépenser de l'argent dans l'attente d'une hausse des prix à court terme, aujourd'hui, les acheteurs sont plus prudents, choisissent plus soigneusement. Outre les facteurs juridiques et la capacité des promoteurs, des critères tels que la capacité d'exploitation réelle, la liquidité et la marge de croissance durable de l'immobilier sont de plus en plus mis en avant.
À partir de la fin du troisième trimestre 2025, l'augmentation des taux d'intérêt rend le sentiment des investisseurs plus prudent. Cependant, les prix primaires restent élevés en raison de l'augmentation des coûts des intrants du projet. L'entrée en vigueur du nouveau barème des prix fonciers à partir du début de 2026 dans le sens d'une approximation des prix du marché contribue à accroître l'équité et la transparence, mais augmente également considérablement les coûts de développement du projet, lorsque les prix des terrains représentent jusqu'à 30% des prix des logements.
Parallèlement à cela, il y a la pression des prix des matériaux de construction, des coûts financiers, des coûts de main-d'œuvre et des coûts de mise en œuvre connexes. À partir de mars 2026 environ, de nombreux projets ont enregistré une augmentation des prix de vente de 2% à 5% par rapport à la période précédente, car ces coûts sont progressivement transférés au prix de revient du produit.
À Hanoï, le prix de vente moyen des nouveaux projets mis en vente atteint environ 128 millions de VND/m2, soit une augmentation de 28% par rapport à 2025; si l'on inclut Hưng Yên, le prix moyen atteint environ 87 millions de VND/m2. À Hô-Chi-Minh-Ville, le prix de vente moyen atteint environ 110 millions de VND/m2, soit une légère augmentation par rapport à 2025. Pendant ce temps, à Đà Nẵng, le prix de vente moyen atteint environ 91 millions de VND/m2, soit une augmentation d'environ 10%, principalement en raison de l'apparition d'une offre de luxe et d'un ajustement des prix lors des prochaines phases de vente.
Un moteur puissant pour l'immobilier
Selon VARS, à moyen et long terme, le marché immobilier devrait continuer à croître, mais dans une direction plus sélective.
L'un des principaux moteurs de ce cycle est le processus d'achèvement et de synchronisation du système juridique sur la terre, le logement et le commerce immobilier. Ce n'est pas seulement une base pour éliminer les difficultés des projets en difficulté, mais aussi pour ouvrir la voie à de nouveaux projets, tout en jouant le rôle d'un "filtre naturel", éliminant progressivement les promoteurs faibles, manquant de capacité financière, déployant ou ne répondant pas aux exigences de transparence du marché.
En outre, les infrastructures continuent d'être le moteur fondamental pour remodeler l'espace de développement du marché immobilier. Des projets tels que l'aéroport de Long Thanh, l'aéroport de Gia Binh, la rocade 3, la rocade 4, la ligne ferroviaire à grande vitesse Hanoï - Quang Ninh, Ben Thanh - Can Gio ainsi que de grands corridors logistiques améliorent non seulement la connectivité, mais créent également un prélude à la formation de zones urbaines à grande échelle, plus intégrées et plus systématiques.
Il est à noter que le capital total d'investissement public à moyen terme pour la période 2026-2030 devrait atteindre 8,22 millions de milliards de dongs, soit 2,7 fois plus que la période 2021-2025, ce qui deviendra une force motrice pour l'économie en général et le marché immobilier en particulier.
Parallèlement, les facteurs macroéconomiques, en particulier l'évolution du niveau des taux d'intérêt, continuent de jouer un rôle clé dans la définition du coût du capital, du goût du risque et des attentes de rendement des investisseurs.
Une tendance notable dans la période à venir est le passage d'un modèle urbain unipolaire à un modèle multi-centres. La « centrifugité durable » n'est plus un abandon émotionnel du centre, mais un déplacement orienté vers les villes satellites, les mégalopoles, les mégapoles et les nouvelles zones de développement planifiées de manière synchrone, dotées d'infrastructures bien connectées. Cette tendance aide le marché à se restructurer en profondeur, à former de nouveaux pôles de croissance, tout en créant des conditions pour que les flux de capitaux et de population soient répartis de manière plus rationnelle, au lieu de continuer à se concentrer sur le cœur du centre.
