Les prix des logements primaires restent élevés malgré l'augmentation de l'offre. Dans un contexte de pouvoir d'achat prudent, de nombreux promoteurs intensifient leurs politiques de vente, augmentant les incitations pour stimuler la demande. Les données de S&I Ratings montrent que le coût du capital reste l'un des facteurs qui exercent une pression sur le niveau des prix de l'immobilier.
Au deuxième trimestre 2026, l'écart entre les taux d'intérêt des prêts et des dépôts est estimé à 7,2 points de pourcentage. Selon les données DXS citées par S&I Ratings, en juin 2026, les taux d'intérêt préférentiels des prêts immobiliers dans 6 des 8 banques étudiées ont augmenté pour atteindre 7,99-9,56% par an par rapport à la fin de 2025.
Les taux d'intérêt des prêts immobiliers sont généralement de 12 à 14% par an, le plus élevé depuis le premier trimestre 2023. Non seulement les acheteurs de logements, mais aussi les entrepreneurs et les promoteurs immobiliers subissent une pression sur les coûts de capital lorsque les taux d'intérêt des prêts peuvent dépasser 12% par an.
Le niveau élevé des taux d'intérêt incite une partie des clients à retarder leur décision de débourser de l'argent, en attendant des taux d'intérêt plus stables ainsi que l'espoir d'un niveau de prix de vente plus raisonnable.
Dans ce contexte, au lieu de baisser directement le prix de vente, de nombreux promoteurs immobiliers augmentent les incitations afin de soutenir la capacité de paiement et de réduire la pression financière sur les acheteurs. Les politiques courantes au deuxième trimestre 2026 se concentrent sur le soutien aux taux d'intérêt, la différée de remboursement du principal, la réduction des fonds propres initiaux, la prolongation des délais de paiement et l'augmentation des remises.
Il est à noter que Vinhomes met en œuvre un programme de soutien aux taux d'intérêt de 0 à 6% pour les prêts de 18 à 60 mois, avec un ratio de prêt à la valeur des actifs de 70 à 80%. Masterise applique un plafond de taux d'intérêt de 7,5% pendant 24 mois après la période préférentielle existante dans 16 projets, et propose également une politique de différé de remboursement du capital.
Chez Solaria Rise appartenant à Waterpoint, la politique de soutien aux taux d'intérêt dure jusqu'à 15 mois après la date de livraison prévue au troisième trimestre 2027. Emerald Garden View propose un plan d'emprunt jusqu'à 70% de la valeur du produit, un soutien aux taux d'intérêt allant jusqu'à 8% et une politique de grâce de capital jusqu'à 48 mois. Pendant ce temps, Destino Centro applique un taux d'intérêt de 0% et une grâce de capital jusqu'à 24 mois.
Outre le soutien au crédit, les politiques de remises directes sont également renforcées. Vinhomes déploie des bons d'achat d'une valeur équivalente à 8-10% des biens immobiliers que les clients possèdent, jusqu'à 30% de la valeur du nouveau contrat. Emerald Garden View applique une remise de paiement rapide de 5,5 à 10%, tandis que Phú Đông SkyOne a une option de non-emprunt avec une remise d'environ 10%.
La pression concurrentielle devrait continuer à augmenter car le nombre de nouveaux appartements mis sur le marché se maintient à un niveau élevé. Au second semestre de l'année, CBRE prévoit que la nouvelle offre continuera de se maintenir à un niveau élevé. L'offre totale mise en vente pour l'ensemble de l'année 2026 pourrait atteindre près de 39 000 unités, dépassant le pic de plus de 37 000 unités enregistré en 2019.
Selon Mme Nguyễn Hoài An, directrice principale de CBRE Vietnam, succursale de Hanoï, la taille importante de l'offre posera des exigences plus élevées aux investisseurs dans la stratégie d'évaluation, le choix des segments et l'élaboration de politiques de soutien financier appropriées, dans un contexte de concurrence croissante et d'acheteurs plus prudents.
L'évolution des prix de vente et de la liquidité au cours des prochains trimestres dépendra fortement de la tendance des taux d'intérêt ainsi que du niveau de reprise de la confiance des acheteurs de logements.
Sur le marché secondaire, la pression augmente également. Mme Nguyen Ly Ly - responsable du département de recherche sur le marché de Cushman & Wakefield Vietnam - a déclaré que de nombreux investisseurs secondaires subissent une forte pression en raison des coûts de capital, tout en devant concurrencer de nouveaux projets avec des politiques de vente et des incitations attrayantes de la part des promoteurs.
La pression de vente de ce groupe d'investisseurs est de plus en plus forte, car la nouvelle offre et le nombre d'appartements à livrer sont plus abondants. Cushman & Wakefield prévoit que d'ici 2028, Hanoï aura plus de 28 000 produits supplémentaires provenant d'environ 80 projets et zones à livrer.
