Dans la résolution n° 21-NQ/TW sur l'orientation de la modification de la loi foncière et des lois connexes, le Comité exécutif central a demandé de réglementer la durée d'utilisation des appartements dans les nouveaux immeubles d'habitation en fonction de la durée de vie de l'ouvrage, tout en garantissant les droits de propriété des propriétaires.
Commentant cette orientation, M. Phạm Đức Toản - directeur général de la société par actions d'investissement et de développement immobilier EZ Vietnam - estime qu'il s'agit d'une politique juste, conforme à la réalité.
Selon M. Toan, aucun ouvrage ne peut exister éternellement. Lorsque l'ouvrage a expiré, un mécanisme de traitement clair est nécessaire. En fait, aujourd'hui, même les anciens immeubles collectifs de 2 à 5 étages dans le centre-ville rencontrent de nombreuses difficultés à être rénovés et reconstruits en raison de problèmes liés aux droits des ménages. Il suffit que certains ménages ne soient pas d'accord pour que le projet puisse être interrompu pendant une longue période. Par conséquent, il est nécessaire d'avoir un cadre juridique suffisamment solide pour que lorsque les bâtiments ont expiré et ne sont plus sûrs, le traitement soit effectué plus facilement.
M. Toan estime que le problème essentiel ne réside pas dans la durée de propriété, mais dans le mécanisme de traitement après l'expiration de la durée de vie du projet. La résolution n° 21-NQ/TW a donné l'orientation d'autoriser les ménages à contribuer financièrement à la reconstruction des appartements. Selon lui, il s'agit d'une solution adaptée à la réalité, tout en exprimant clairement le point de vue constant selon lequel le logement sert d'abord les besoins de logement, au lieu d'être un outil pour les affaires ou l'accumulation d'actifs.
Concernant l'impact sur le marché, M. Toan a estimé que la nouvelle réglementation affectera certainement la psychologie des acheteurs de logements et des investisseurs. En conséquence, l'un des impacts les plus importants est de pouvoir éliminer progressivement le groupe d'acheteurs de logements uniquement destinés à la spéculation et au stockage d'actifs. Les acheteurs détermineront clairement le but de l'achat pour vivre et accepteront la réalité que la valeur de l'appartement diminuera progressivement avec le temps, en particulier lorsque le projet approche de la fin de sa durée de vie.
Il estime qu'à court terme, la nouvelle réglementation pourrait rendre la liquidité des nouveaux projets plus difficile. Cependant, à long terme, le marché s'adaptera progressivement, la psychologie des acheteurs sera plus stable et il considère cela comme une tendance de développement inévitable.
En ce qui concerne les prix des logements, M. Toan a estimé que la nouvelle réglementation pourrait contribuer à réduire le niveau général des prix des appartements. En outre, les promoteurs auront également du mal à vendre des logements à des prix trop élevés, à l'exception de certains projets dans le centre-ville. Lorsque les acheteurs déterminent que l'appartement est un actif servant les besoins de logement plutôt qu'un actif d'accumulation à long terme, ils examineront davantage la valeur réelle du produit.
Parallèlement, lorsque les prix des appartements baissent, d'autres segments immobiliers seront également affectés. Les acheteurs auront plus de choix et privilégiront les produits à des prix plus abordables. Cela contribuera à aider le marché immobilier à fonctionner de manière plus stable et équilibrée dans les temps à venir.
L'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) estime que la psychologie de la majorité des Vietnamiens considère toujours le logement comme un actif d'accumulation à long terme et d'une valeur héréditaire. Les gens privilégient souvent les facteurs de "propriété" et de "long terme". Par conséquent, l'apparition d'informations relatives à la limitation de ces deux facteurs peut également inquiéter de nombreuses personnes quant au fait que les appartements ne seront plus qu'une "location à long terme".
Selon VARS IRE, la réglementation de la durée d'utilisation des appartements en fonction de la durée de vie des ouvrages est une orientation conforme aux exigences du développement urbain moderne et à la gestion du cycle de vie des ouvrages, et peut également contribuer à supprimer les goulets d'étranglement dans la rénovation des anciens immeubles d'habitation.
Cependant, cette unité estime que l'efficacité de la politique ne dépend pas des réglementations sur les délais, mais dépend du niveau de garantie des droits de propriété, de la transparence du mécanisme de mise en œuvre et de la capacité à créer la confiance auprès de la population ainsi que du marché. Ce n'est que lorsque ces trois facteurs sont garantis simultanément que la politique peut atteindre l'objectif de développement urbain durable, tout en maintenant la stabilité et l'attractivité du segment des appartements.
