Le marché immobilier, en particulier le segment des terrains à bâtir, connaît une différenciation claire entre les zones et les gammes de produits. Dans un contexte d'offre limitée prolongée, la demande d'investissement et d'accumulation d'actifs de la population se maintient, ce qui entraîne une forte augmentation des prix dans de nombreux endroits.
Mme Pham Thi Mien - Vice-directrice de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien - a déclaré que le prix des terrains à bâtir nouvellement mis en vente dans de nombreux projets a augmenté jusqu'à 20%. La principale raison vient de la pénurie prolongée d'offre alors que la demande d'investissement et d'accumulation d'actifs de la population reste élevée, en particulier dans les zones dotées d'infrastructures développées et d'une urbanisation rapide.
Sur le marché secondaire, la marge d'augmentation des prix est encore plus élevée. Dans certaines zones où les prix des terrains sont bas, les prix des terrains à bâtir ont augmenté de 20% à 100%. Parallèlement, le niveau général des prix des logements de faible hauteur a également augmenté d'environ 20% par rapport à la même période de l'année précédente. Les transactions se concentrent principalement sur les projets dont les prix se situent entre 100 et 200 millions de VND/m2, situés dans les zones urbaines déjà formées, avec une population résidente stable et un système d'infrastructures et d'équipements synchrones.
À Hanoï, les terrains à bâtir séparés dans les zones périphériques augmentent fortement, attirant les flux de trésorerie des petits investisseurs et des acheteurs résidentiels grâce à l'avantage d'un faible capital et d'une bonne liquidité.
Reconnaissant la réalité des transactions, M. Trần Văn Hùng, courtier immobilier avec plus de 15 ans d'expérience à Hanoï, estime que la dynamique de croissance des terrains à bâtir de petite superficie n'est pas à court terme mais reflète un mouvement clair des flux de trésorerie après une période de marché calme.
Les parcelles de terrain d'une superficie de 30 à 50 m2 sont actuellement le groupe le plus demandé à acheter. Avec une somme d'argent de 3 à 5 milliards de dongs, les investisseurs et les acheteurs résidentiels ont plus de choix que les appartements ou les grands projets. Les zones périphériques de Hanoï associées aux infrastructures telles que la rocade 4, les nouveaux ponts sur le fleuve Rouge ou les axes de connexion inter-districts et inter-arrondissements continueront d'attirer des flux de trésorerie", a analysé M. Hùng.
Selon M. Hùng, l'augmentation actuelle de 15 à 20% reste dans une fourchette acceptable si l'on considère que les coûts fonciers, les matériaux de construction et la demande réelle de logements augmentent tous. Cependant, les acheteurs doivent être prudents face aux parcelles de terrain dont le prix a été poussé en fonction des rumeurs de planification, qui n'ont pas encore achevé les documents juridiques ou dont les infrastructures environnantes ne sont pas claires.
Ce segment a encore une marge de progression, mais il n'est durable que pour les produits ayant une base juridique propre, une population existante et une capacité d'exploitation réelle", a souligné M. Hùng.
Évaluant la situation du marché, M. Nguyễn Quốc Anh, directeur général adjoint de batdongsan. com. vn, estime que le marché immobilier évolue en sinusodes. Bien que la liquidité diminue par rapport à la période animée précédente, le contexte actuel n'est pas similaire à 2022, lorsque le marché est tombé dans un état de profonde morosité.
Selon lui, il existe encore des transactions pour répondre aux besoins réels de logement. Les appartements et maisons mitoyennes dans les projets secondaires et primaires dans les zones dotées de toutes les commodités maintiennent toujours leur liquidité. Pour les terrains à bâtir, le segment périurbain ou dans le centre-ville a toujours des flux de trésorerie et des besoins réels de logement, bien que le rythme des transactions soit plus lent qu'au premier trimestre 2025.
Pendant ce temps, les terrains à bâtir dans certaines provinces dont l'urbanisation est lente et dont la demande réelle de logements n'est pas élevée présentent de nombreux risques potentiels, la liquidité dépendant principalement des attentes d'augmentation des prix en fonction des vagues du marché.
La psychologie des consommateurs est très importante, elle aura un impact sur la décision de la demande d'investissement ou de la demande d'achat pour vivre. Lorsque les politiques du prochain mandat seront stables, je crois que le marché immobilier continuera d'être dynamique", a souligné M. Quoc Anh.
