Les entreprises immobilieres et les inquietudes concernant les droits d'utilisation des terres

Bảo Chương |

Ho Chi Minh-Ville - L'augmentation des droits d'utilisation des terres due aux coûts et a la longue duree de la levee des projets qui causent des difficultes aux investisseurs n'est plus l'histoire d'une seule entreprise.

Les frais d'utilisation des terres tardent a etre calcules lorsque les coûts augmentent fortement

Recemment le Departement des finances de Ho Chi Minh-Ville a annonce que le 20 août 2025 il avait reçu un document de Lotte Properties HCMC Co. Ltd. concernant la resiliation du contrat de mise en œuvre du projet de complexe intelligent (Thu Thiem Eco Smart City) dans la zone fonctionnelle 2A de la nouvelle zone urbaine de Thu Thiem.

Le projet de complexe intelligent Thu Thiem Eco Smart City est investi par Lotte Properties HCMC Co. Ltd. appartenant au groupe Lotte (Coree du Sud) situe dans un emplacement privilegie de Thu Thiem. Le projet a un investissement total de 20 100 milliards de dongs.

Cependant en raison de l'impact du processus d'inspection et de certains problemes juridiques apres 8 ans depuis la signature du contrat d'investissement et 3 ans apres la ceremonie de lancement le projet Thu Thiem Eco Smart City n'a toujours pas une forme claire. Le projet est suspendu et cela a entraîne une augmentation significative des frais d'utilisation des terres des frais de location des terres et des coûts d'investissement totaux.

Le 8 juillet 2025 le Departement de l'agriculture et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville a informe que le projet Thu Thiem Eco Smart City avait ete approuve avec un prix foncier de 16 190 milliards de VND. Au cours du processus de mise en œuvre Lotte Properties HCMC a demande au Comite populaire de Ho Chi Minh-Ville de nombreuses questions telles que : ajuster l'investissement total a 57 000 milliards de VND ; modifier la composition et le taux de contribution de capital entre les filiales du groupe Lotte dans le consortium ;

Selon Lotte Properties HCMC Co. Ltd. lorsque les recommandations n'ont pas ete resolues la societe a reçu un avis de paiement des droits d'utilisation des terres et des loyers fonciers du Departement des impots de la ville ce qui a entraîne des obligations financieres concernant les droits d'utilisation des terres. Et si les recommandations de l'investisseur ne sont pas acceptees la poursuite de la mise en œuvre du projet ne pourra pas etre realisee.

C'est necessaire de trouver rapidement des solutions pour lever les difficultes pour les entreprises

Il s'agit ici d'un exemple typique de la souffrance des entreprises dont les projets ne peuvent pas etre mis en œuvre en raison de la 'coupure' de calcul de l'allocation fonciere. De plus de nombreux projets sont acheves mais ne peuvent pas etre mis en vente car ils doivent attendre d'achever les obligations financieres liees a l'allocation fonciere.

L'approbation prolongee des prix des terrains peut prendre plusieurs annees voire des dizaines d'annees ce qui non seulement provoque une stagnation mais augmente egalement les coûts encourus pour les entreprises car pendant la periode d'attente de l'evaluation les entreprises doivent encore supporter les coûts d'interets d'emprunt et les coûts d'opportunite.

Pour les projets qui ont applique la facturation temporaire des droits d'utilisation des terres auparavant les entreprises continuent de faire face a un defi tres important avec des paiements supplementaires entraînant un risque de pertes.

Recemment le Comite populaire de Ho Chi Minh-Ville a envoye un document au vice-Premier ministre Tran Hong Ha et au ministre de l'Agriculture et de l'Environnement demandant l'application du coefficient K pour evaluer les terrains et supprimer les obstacles pour pres de 100 projets immobiliers.

Le Comite populaire de Ho Chi Minh-Ville a declare que l'article 63 du decret 102 stipule la determination des prix fonciers selon la methode du coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient K) pour les terres qui ont ete attribuees ou louees par l'Etat avant la loi fonciere de 2013. En realite la mise en œuvre du travail de determination des prix fonciers specifiques dans la region de Ho Chi Minh-Ville compte actuellement environ 100 projets immobiliers appliques conformement a la reglementation

Cependant en raison du moment precis de la determination du prix du terrain dans le passe (avant la loi fonciere de 2013) le delai est trop long il est donc tres difficile de recueillir d'anciennes informations servant de base a l'organisation de la determination du prix du terrain specifique et il est presque impossible de le faire.

Le Comite populaire de Ho Chi Minh-Ville a egalement souligne que l'impasse dans l'organisation de la determination des prix des terrains specifiques est devenue un point d'ecume dans le processus de developpement socio-economique de Ho Chi Minh-Ville ainsi que dans le processus de developpement urbain dans tout le pays en general. A ce jour des centaines de projets immobiliers dans la ville sont en situation de gel ou d'arret temporaire des procedures juridiques suivantes entraînant de nombreuses consequences.

Les experts estiment que les lacunes liees aux frais d'utilisation des terres gaspillent non seulement les ressources foncieres causant des dommages economiques aux entreprises et aux clients mais affectent egalement negativement le marche immobilier et l'economie.

Les coûts d'utilisation des terres representent une part importante du coût de l'immobilier. Lorsque des coûts surviennent l'investisseur sera oblige d'envisager d'ajuster le prix de vente de l'immobilier a un niveau plus eleve ce qui rendra difficile l'acces au logement pour la majorite de la population.

Bảo Chương
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