Selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), dans un contexte d'augmentation des taux d'intérêt des prêts immobiliers et de ralentissement localisé de la liquidité des appartements, le problème posé est de traiter la question de l'offre et de la structure des flux de capitaux vers le marché.
L'augmentation des taux d'intérêt peut limiter la spéculation immobilière. Cependant, le maintien d'un niveau de taux d'intérêt trop élevé pendant une longue période, non seulement rend difficile l'accès au logement pour la population, mais rend également difficile la mise en œuvre de projets par les entreprises immobilières, ce qui réduit l'offre et aggrave le déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché.
« Inversement, la baisse des taux d'intérêt hypothécaires n'est pas non plus une solution durable, car la réalité montre que des taux d'intérêt bas prolongés peuvent déclencher une nouvelle vague de spéculation, poussant les prix des logements à monter en flèche, de la même manière que ce qui s'est passé au cours de la période précédente ». Par conséquent, le problème qui se pose est d'assurer que les flux de trésorerie atteignent leurs objectifs, à la fois en contrôlant les risques de spéculation et en ne bloquant pas la demande réelle de logement.
La politique de crédit doit être davantage différenciée, en privilégiant les flux de capitaux pour les logements abordables, les acheteurs de logements pour la première fois et les besoins réels en logement, tout en contrôlant strictement les activités spéculatives, l'utilisation de leviers élevés et les projets qui manquent de faisabilité juridique et de flux de trésorerie", analyse VARS.
En conséquence, les plans de crédit spécifiquement destinés aux primo-accédants et aux segments de logements abordables doivent être conçus dans le sens d'une stabilité à long terme, avec des taux d'intérêt inférieurs à la moyenne, une durée de prêt longue et un mécanisme de grâce raisonnable, afin d'aider les acheteurs à planifier financièrement de manière proactive et à éviter les risques de taux d'intérêt élevés après les incitations. L'approche du crédit vise non seulement à soutenir la sécurité sociale, mais aussi à aider le marché à se déplacer vers les besoins réels en matière de logement, à améliorer la liquidité durable et à réduire les risques pour le système financier.
À long terme, selon les unités d'analyse, la solution durable au problème du logement réside dans l'expansion de l'offre.
Selon Cushman & Wakefield, les prix des logements continuent de subir la pression de l'augmentation des coûts des intrants, y compris les prix des terrains et des matériaux de construction, tandis que l'offre dans le centre-ville reste limitée. Cette unité prévoit que dans la période 2026-2028, le marché de Hanoï pourrait accueillir plus de 68 000 nouveaux appartements, avec une tendance à ce que l'offre continue de se déplacer vers les zones satellites.
VARS estime également qu'il est nécessaire d'accélérer le développement des infrastructures et d'assurer le progrès de la mise en œuvre des ouvrages et des projets, élargissant ainsi l'espace urbain vers de nouvelles zones, où il existe de grands fonds fonciers et des prix plus raisonnables. Le modèle de développement urbain axé sur les transports publics (TOD) doit continuer à être promu, mais doit être lié à l'engagement en matière de progrès et à l'accès réel au fonds foncier des entreprises. Dans le même temps, il est nécessaire de promouvoir le développement du logement social, en particulier le fonds de logements locatifs dans l'esprit du Fonds national de logement.
Deuxièmement, il est nécessaire d'ajuster raisonnablement le mécanisme des prix des terrains et le coefficient d'ajustement, car si le nouveau barème des prix des terrains est élevé et continue d'être multiplié par un coefficient élevé, les coûts des intrants augmenteront fortement, éliminant la motivation du développement du projet ou obligeant les entreprises à transférer tous les coûts au prix de vente, ce qui réduira la capacité de paiement des personnes.
Parallèlement, la diversification des canaux de financement pour le marché immobilier est une exigence inévitable. Une dépendance excessive au crédit bancaire augmente non seulement les risques pour le marché, mais aussi pour l'ensemble du système financier. Le développement de canaux de financement à moyen et long terme aidera le marché à fonctionner de manière plus stable et plus durable à moyen et long terme.
