Les prix des appartements augmentent rapidement, le marché a-t-il atteint son sommet?
Après une période de forte hausse, le marché des appartements à Hanoï entre dans une phase de différenciation, lorsque les prix restent élevés, mais selon l'évaluation des experts, la psychologie des investisseurs commence à se méfier du risque de stagnation.
Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, bien que les prix aient fortement augmenté ces derniers temps, la liquidité sur le marché des appartements reste élevée. Cependant, M. Quoc Anh estime que l'augmentation rapide des prix des appartements à Hanoï a fortement affecté le sentiment du marché.
Le prix des appartements à Hanoï augmente trop rapidement, ce qui amène de nombreux investisseurs à craindre que le marché des appartements n'atteigne son sommet", a-t-il déclaré.
Il a estimé que le risque est apparu lorsque les prix ont augmenté continuellement pendant une longue période, tandis que le sentiment des investisseurs commence à s'inquiéter de la possibilité d'une correction.
Les observations de la réalité des transactions montrent également des signes de différenciation plus clairs sur le marché secondaire. M. Le Dinh Chung - vice-président du Conseil de recherche et d'évaluation du marché immobilier VARS - a déclaré qu'à Hanoï, les prix de vente des appartements ont augmenté rapidement en peu de temps, de nombreuses zones enregistrant des augmentations allant de centaines de millions à des milliards de dongs par appartement. Cependant, à la fin de l'année, la dynamique de croissance a eu tendance à ralentir, avec l'apparition d'une situation de vente "à perte" d'une partie des investisseurs achetant selon la psychologie FOMO pendant la période de forte hausse. Cependant, selon M. Chung, le niveau des prix dans le centre-ville est généralement resté stable.
Il est à noter que les données de Cushman & Wakefield publiées le 29 janvier 2026 montrent que le prix de vente moyen des appartements de première catégorie à Hanoï au quatrième trimestre 2025 a atteint environ 3 852 USD/m2, en baisse de 10% par rapport au trimestre précédent, mais a tout de même fortement augmenté de 32% par rapport à la même période en 2024. La baisse trimestrielle des prix est principalement due à l'augmentation de l'offre du segment de la gamme intermédiaire, représentant près de 45% de l'offre totale nouvelle, ce qui a fait baisser le niveau général des prix. Cependant, par rapport à la même période de l'année précédente, les prix des appartements restent élevés.
Selon Cushman & Wakefield, les prix des logements continuent de subir la pression de l'augmentation des coûts des intrants, y compris les prix des terrains et des matériaux de construction, tandis que l'offre dans le centre-ville reste limitée. Cette unité prévoit que dans la période 2026-2028, le marché de Hanoï pourrait accueillir plus de 68 000 nouveaux appartements, avec une tendance à ce que l'offre continue de se déplacer vers les zones satellites.
Les prix des appartements pourraient ralentir, voire stagner pendant une longue période.
Commentant la tendance à venir, Mme Đỗ Thị Thu Hằng - directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoï - estime qu'en 2026, les prix des appartements à Hanoï continueront d'augmenter, mais que l'augmentation pourrait être inférieure à celle de la période précédente.
Selon Mme Hang, le niveau des prix est peu susceptible de se refroidir au moins au premier semestre 2026 en raison de l'impact de la nouvelle loi foncière et du barème des prix fonciers 2026, qui devrait être appliqué à partir du 1er janvier 2026 avec des prix plus proches du marché.
Mme Hang a analysé que les coûts de construction continuent de subir la pression des prix des matières premières, de la main-d'œuvre et des coûts financiers, obligeant les investisseurs à se refléter dans les prix de vente. Pendant ce temps, le déséquilibre entre l'offre et la demande n'a pas été complètement résolu. Bien que l'offre en 2026 devrait s'améliorer, la plupart des nouveaux projets se concentrent toujours sur les segments moyen et haut de gamme, tandis que les logements abordables continuent d'être rares, ce qui maintient le niveau moyen des prix sur l'ensemble du marché à un niveau élevé.
Plus prudemment, Mme Nguyễn Hoài An - Directrice principale de CBRE Vietnam, succursale de Hanoï - estime que si l'offre continue d'augmenter fortement dans les temps à venir, les prix des appartements à Hanoï pourraient stagner, voire stagner pendant une longue période. Selon Mme An, les prix des appartements ne peuvent pas continuer à augmenter, mais seulement jusqu'à un seuil adapté à la capacité de paiement des gens. Elle a déclaré que l'évolution actuelle à Hanoï est assez similaire à ce qui s'est passé à Hô Chi Minh-Ville il y a quelques années, lorsque les prix des appartements ont fortement augmenté puis ont stagné, voire légèrement diminué pendant une longue période, avant de se redresser avec l'effervescence du marché.
