La situation de réduction des pertes dans les appartements augmente.
L'augmentation rapide des taux d'intérêt des prêts immobiliers ces derniers temps exerce une forte pression sur le groupe d'investisseurs utilisant des leviers financiers, ce qui fait que le phénomène de vente à perte d'appartements apparaît plus fréquemment dans certaines zones.
Selon l'analyse de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), cette évolution ne reflète pas la tendance générale de l'ensemble du marché, mais provient principalement d'une partie des investisseurs participant à la phase de croissance "chaude", utilisant des leviers financiers importants, en particulier les prêts avec un délai de grâce pour le principal et des taux d'intérêt préférentiels.
Lorsque la période préférentielle est terminée, dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, la pression financière accrue oblige de nombreux investisseurs à mettre en vente pour restructurer leurs flux de trésorerie. En outre, de nombreux cas d'achat suivent la psychologie "fomo", acceptant d'acheter à prix différentiel dans l'espoir d'un trading à court terme. Lorsque le marché stagne, ce groupe est obligé de "couper les pertes" de la différence afin de minimiser les risques.
Évaluant la liquidité du segment des appartements en copropriété en 2025, M. Lê Đình Chung, directeur général de SGO Homes, a déclaré que le taux d'absorption moyen en 2025 a atteint environ 68% par rapport à la nouvelle offre mise en vente, soit près de 88 000 transactions réussies.
Au cours des trois premiers trimestres de l'année, de nombreux projets, bien qu'ayant des prix élevés, ont enregistré de bons taux d'absorption grâce à l'augmentation de la demande réelle de logement et d'investissement. Cependant, au quatrième trimestre, le taux d'absorption a eu tendance à diminuer légèrement lorsque l'offre a fortement augmenté et que le sentiment des investisseurs est devenu plus prudent dans un contexte où les taux d'intérêt sur les dépôts et les prêts ont commencé à augmenter légèrement.
À Hanoï, le prix des nouveaux appartements mis en vente atteint en moyenne environ 100 millions de VND/m2, soit une augmentation de 40% par rapport à 2024. À Hô Chi Minh-Ville, le prix des nouveaux appartements mis en vente atteint en moyenne 111 millions de VND/m2, soit une augmentation de 23% par rapport à l'année précédente, avec une série de projets de luxe mis en vente à la fin de l'année.
Sur le marché secondaire, les prix de vente dans la région de Hanoï ont augmenté rapidement en peu de temps, de nombreuses régions enregistrant des augmentations allant de centaines de millions à des milliards de dongs par unité. Cependant, la dynamique de croissance a tendance à ralentir à la fin de l'année, avec l'apparition d'une situation de vente "à perte" d'une partie des investisseurs achetant selon la psychologie FOMO pendant la période de forte hausse, tandis que le niveau des prix dans le centre-ville est resté stable.
Le moral des acheteurs de logements est plus prudent, la liquidité du marché ralentit
Selon VARS, bien qu'il ne s'agisse pas d'une tendance dominante sur l'ensemble du marché, dans un contexte d'augmentation de l'offre à vendre, les acheteurs ont tendance à être prudents et à attendre, ce qui ralentit localement la liquidité dans certaines régions.
Auparavant, pendant la période de l'épidémie de Covid-19, lorsque les taux d'intérêt étaient bas et que les taux de rendement locatif étaient relativement attractifs, la stratégie de "house hacking" - l'achat d'un bien immobilier et la location partielle ou totale pour compenser un prêt hypothécaire - était considérée comme une solution efficace, en particulier pour les primo-accédants. Cette stratégie aide les acheteurs à la fois à posséder des actifs et à exploiter les flux de trésorerie locatifs pour réduire la pression du remboursement de la dette, tout en accélérant le processus d'accumulation de capitaux propres.
En entrant dans l'année 2026, le tableau du marché a changé. Les prix des logements ont augmenté, les taux d'intérêt hypothécaires ont augmenté, tandis que les normes de prêt sont devenues de plus en plus strictes, ce qui rend les stratégies qui ont été efficaces dans le passé moins réalisables. Le marché passe progressivement d'une pensée à la recherche de profits rapides à la priorité de la capacité de paiement à long terme et de la sécurité financière.
Selon VARS, dans les temps à venir, les prêts immobiliers préférentiels signés à partir de 2023 après une période de 2 à 3 ans bénéficiant de faibles taux d'intérêt et les plans de différé de remboursement du capital passeront simultanément à un mécanisme de taux d'intérêt flottants. Dans ce cas, le taux d'intérêt réel à payer pourrait augmenter fortement par rapport au calcul initial des emprunteurs, en particulier le groupe utilisant des leviers élevés.
De nombreux acheteurs de logements qui ont eu accès à des prêts préférentiels pour la première fois peuvent également faire face à une augmentation des taux d'intérêt plus rapides que prévu, ce qui perturbe les plans financiers. Le risque augmente en cas de retard de livraison du projet. Dans ce cas, les investisseurs doivent supporter une double pression: les coûts d'intérêts augmentent alors qu'ils ne peuvent pas exploiter les flux de trésorerie locatifs pour compenser leurs obligations financières.
Dans un contexte de taux d'intérêt élevés et de marché locatif moins attractif qu'auparavant, les flux de trésorerie réels générés peuvent ne pas suffire à compenser les intérêts des prêts, plongeant les investisseurs dans un état de passivité, voire les obligeant à vendre dans des conditions défavorables.
VARS estime que la pression du "point de chute" financier rend les investisseurs de plus en plus prudents, se concentrant sur les projets ayant une base juridique complète, des progrès clairs, une capacité d'exploitation réelle et des prix adaptés aux besoins réels en matière de logement, au lieu de courir après les attentes d'une hausse des prix à court terme.
