Actuellement, de nombreuses entreprises immobilieres estiment que si les frais d'utilisation des terres sont calcules selon le coefficient K, ils doivent etre payes tres haut. En consequence, un projet immobilier a souvent de nombreux objectifs (combines) et forme de nouvelles routes. Cependant, le tableau des prix des terrains n'est pas mis a jour, ne permet pas de calculer de nouvelles routes, ce qui fait qu'il n'est pas possible d'appliquer le coefficient K pour determiner les prix des terrains avec precision, ce qui cause des difficultes aux entreprises et des pertes de recettes budgetaires de l'Etat, le projet est prolonge et les coûts augmentent.
M. Le Hoang Chau - president de l'Association immobiliere de Ho Chi Minh-Ville - a donne un exemple: Supposons qu'il y ait un terrain sur la rue Nguyen Xien, ville de Thu Duc d'une superficie de 1 ha, le bareme des prix fonciers est de 56,6 millions de dongs, le coefficient d'ajustement des prix fonciers actuel est d'environ 1,4 fois, soit environ 80 millions de dongs/m2. Ainsi, si l'on applique le "bareme des prix fonciers x coefficient d'ajustement des prix fonciers", lors de la recuperation des terres, de l'attribution des terres, du changement de destination des terres..., le prix foncier sera applique a 80 millions de dongs/m2.
Pendant ce temps, egalement rue Nguyen Xien avec un projet de logements en copropriete de grande hauteur d'une superficie de terrain de 10 000 m2 avec un coefficient d'utilisation du sol de 7 fois. Le prix actuel des appartements en copropriete est de 50 millions de VND/m2.
En prenant le seuil de duree de mise en œuvre du projet comme 2 ans, apres deduction des coûts de vente, de gestion, d'interets d'emprunt, de benefices de l'investisseur et de coûts de construction, on constate que si la "methode de surplus" est appliquee, la valeur de l'excedent n'est que d'environ 35 millions de VND/m2, alors que calculee selon le "coefficient K" est de 80 millions de VND/m2 (2,28 fois plus elevee). Ainsi, pour ne pas perdre de capital, l'entreprise doit augmenter le prix de vente de plus de 100 millions de VND/m2.
L'exemple ci-dessus montre que l'augmentation soudaine des droits d'utilisation des terres apres l'application du nouveau bareme des prix fonciers cree de nombreuses consequences negatives. Les investisseurs subissent une forte pression de la part des coûts de developpement du projet et de l'augmentation des droits d'utilisation des terres. Si les prix de vente ne sont pas ajustes, de nombreuses entreprises ne pourront pas tenir et une fois que cette situation se poursuivra, la nouvelle offre deviendra rare, les prix des logements continueront d'augmenter et le reve de logement deviendra de plus en plus lointain.
L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a egalement emis un point de vue selon lequel le plus grand risque du marche actuel provient de l'application d'un nouveau bareme des prix fonciers dans un contexte ou de nombreuses localites n'ont pas encore publie de coefficient d'ajustement ou l'appliquent a un niveau eleve. Cela entraîne une forte augmentation des coûts fonciers, augmente les coûts des projets et cause des difficultes aux entreprises, en particulier dans les nouvelles zones de developpement. Les coûts fonciers continueront alors de devenir un goulot d'etranglement, freinant l'offre immobiliere en 2026.
Parallelement aux prix des terrains, le niveau des taux d'interet des prets qui montre des signes d'augmentation rapide a court terme devrait egalement exercer une pression simultanee sur les entreprises de developpement de projets et les acheteurs de logements reels.
Dans un contexte ou les prix de l'immobilier dans les grandes villes sont deja eleves par rapport au revenu moyen, l'augmentation des coûts du capital fait que le marche reduit le groupe de personnes susceptibles de participer, en particulier les acheteurs utilisant le levier financier, ce qui affecte directement la liquidite du marche.
Par consequent, selon M. Le Hoang Chau, la determination du prix du terrain par le coefficient K rend les frais d'utilisation des terres du projet tres eleves et deraisonnables, il est donc necessaire de construire un coefficient d'ajustement du prix du terrain applicable a chaque zone, emplacement et projet afin de l'appliquer aux projets immobiliers, aux logements commerciaux et aux zones urbaines.
L'evaluation fonciere des projets d'investissement dans la construction immobiliere, des logements commerciaux et des zones urbaines est completement differente de l'evaluation fonciere d'un terrain a batir, d'un petit terrain. En effet, les projets immobiliers, les logements commerciaux et les zones urbaines ont une grande echelle d'utilisation des terres et chaque projet a generalement un coefficient d'utilisation des terres different. Par consequent, il est necessaire d'elaborer une methode de calcul selon laquelle si le coefficient d'utilisation des terres du projet est plus eleve, le paiement des droits d'utilisation des terres et des loyers fonciers est plus eleve que celui du projet ayant un coefficient d'utilisation des terres plus faible", a declare M. Le Hoang Chau.
