Après la période d'explosion de l'offre en 2025, le marché des bureaux de catégorie A à Hô Chi Minh-Ville entre dans une phase d'ajustement avec des changements clairs de la réalité des transactions. Les enregistrements dans le centre-ville et les zones environnantes montrent que le nombre de clients visitant des bureaux s'est amélioré par rapport à la fin de l'année précédente, mais la psychologie de la location est considérablement plus prudente.
M. Minh Hoàng - un courtier en bureaux à Hô Chi Minh-Ville - a déclaré: "Au cours des 2-3 derniers mois, les clients ont demandé à louer davantage, mais ils ne concluent plus aussi rapidement qu'avant. Les clients font des comparaisons très précises entre les bâtiments, du prix de location aux frais de service en passant par les commodités".
Selon M. Hoàng, les nouveaux bâtiments, bien situés et fonctionnant de manière professionnelle, maintiennent toujours un bon taux d'occupation. Inversement, les anciens bâtiments ou ceux situés en dehors de l'axe principal doivent être plus compétitifs, voire augmenter les incitations telles que l'exemption de loyer ou l'aide aux coûts de finition intérieure pour fidéliser les clients.
Du même point de vue, Mme Tran Ngoc Lien - consultante en location de bureaux à Hô Chi Minh-Ville - estime que les besoins actuels ont clairement changé. "Les locataires recherchent non seulement un lieu de travail pratique, mais s'intéressent également à l'expérience globale telle que l'espace, les commodités, la technologie de fonctionnement", a déclaré Mme Lien.
Dans ce contexte, selon JLL Vietnam, le marché des bureaux de catégorie A au premier trimestre 2026 a enregistré une situation stable après une année de forte croissance de l'offre. La superficie locative totale est restée inchangée à 663 613 m2, aucun nouveau projet n'ayant rejoint le marché au cours du trimestre. Cela a créé la période de "pause" nécessaire pour absorber l'offre supplémentaire en 2025.
Grâce à cela, le taux de vacance moyen sur l'ensemble du marché a légèrement diminué pour atteindre 18,8% au premier trimestre 2026, contre 19,4% au trimestre précédent. Bien que la baisse ne soit pas importante, il s'agit toujours d'un signal positif car la demande de location s'améliore progressivement sans pression supplémentaire sur les nouvelles offres.
M. Will Trần - Directeur de la location de bureaux, de l'industrie et de la logistique chez JLL Vietnam - a déclaré: "Cette période de souffle est considérée par nous comme positive, aidant les bâtiments achevés l'année précédente à avoir suffisamment de temps pour atteindre un niveau de remplissage raisonnable avant que de nouvelles offres ne continuent d'entrer sur le marché. Cela permet également aux promoteurs d'ajuster leurs stratégies de location et de services pour mieux répondre aux besoins réels des locataires".
Cependant, à long terme, le taux de vacance actuel est encore nettement supérieur au niveau de 16% de la même période en 2025, ce qui montre que la pression concurrentielle n'a pas complètement diminué. La différenciation entre les bâtiments devient de plus en plus claire: les groupes d'actifs haut de gamme et les emplacements centraux continuent de conserver leur avantage, tandis que les anciens ou moins avantageux bâtiments sont confrontés à de nombreux défis.
En ce qui concerne les prix de location, le centre-ville se maintient à 64,7 USD/m2/mois, en légère augmentation de 1,1% par rapport à la même période. Pendant ce temps, le centre-ville extérieur enregistre un niveau moyen d'environ 36 USD/m2/mois, en légère baisse de 0,6%. L'écart de près du double entre les deux zones montre que les entreprises sont toujours prêtes à payer des frais plus élevés en échange de l'avantage de l'emplacement, de l'accès et de la valeur de la marque.
Selon M. Will Tran, les bâtiments centraux continuent d'attirer des groupes de locataires dans les domaines de la finance, de la banque et du conseil de haut niveau. Inversement, les zones en dehors du centre-ville deviennent un choix pour les entreprises technologiques et les startups en raison de coûts raisonnables et d'une superficie plus flexible.
Il est à noter qu'avec le niveau de prix actuel, Hô Chi Minh-Ville s'est classée dans le top 5 des marchés avec les loyers de bureaux les plus chers de la région Asie-Pacifique, juste derrière Hong Kong (Chine), Singapour, Séoul et Tokyo.
Les experts estiment que le marché des bureaux de catégorie A à Hô Chi Minh-Ville est en phase de correction saine après la forte vague d'augmentation de l'offre en 2025. L'amélioration progressive du taux de vacance et la demande stable montrent que le marché retrouve progressivement un état d'équilibre, créant une base pour une phase de reprise durable dans les temps à venir.
