La liquidité du marché immobilier a tendance à diminuer
Selon l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), l'évolution des flux de capitaux de crédit devient un facteur important qui affecte le rythme du marché immobilier.
Le rapport de la Banque d'État montre qu'au 31 décembre 2025, l'encours de crédit pour le secteur immobilier des établissements de crédit a atteint environ 4,74 millions de milliards de dongs, soit une augmentation de 36,24% par rapport au 31 décembre 2024, supérieure au taux de croissance du crédit global de l'économie et représentant 25,53% de l'encours total du système. Parmi ceux-ci, l'encours de crédit pour les activités commerciales immobilières a atteint environ 2,16 millions de milliards de dongs, représentant 45,58% de l'encours total du crédit immobilier, soit une augmentation de 49,55% par rapport à la fin de 2024, ce qui équivaut à un taux de croissance d'environ 1,85 fois le taux de croissance de l'encours de crédit pour la consommation immobilière.
Face à la réalité d'une croissance rapide du crédit immobilier, la Banque d'État a demandé aux établissements de crédit de contrôler strictement la croissance du crédit dès le début de 2026. En conséquence, l'encours de crédit au cours des 3 premiers mois de l'année ne doit pas dépasser 25% de l'objectif de croissance annuel (à environ 15%).
Dans un contexte de contrôle strict du crédit, de nombreuses banques commerciales, en particulier les banques à capitaux publics, ont simultanément ajusté les taux d'intérêt des prêts immobiliers à un niveau nettement supérieur au niveau des prêts à la consommation ou à la production et aux affaires.
VARS IRE estime que l'augmentation des taux d'intérêt au cours de cette période est à la fois un test de la "résilience" du marché et un mécanisme de sélection naturel pour les modèles d'investissement fortement basés sur l'effet de levier financier.
Les données de recherche de VARS IRE montrent que la liquidité immobilière a tendance à diminuer, en particulier dans les zones qui ont connu une croissance "chaude", lorsque les flux de trésorerie ne recherchent plus de profits rapides, mais privilégient la sécurité, la stabilité et la capacité de contrôle des risques. Dans ce contexte, la forte augmentation des taux d'intérêt des prêts immobiliers oblige le marché immobilier à entrer dans une phase de "purge naturelle", où les modèles d'investissement basés sur des leviers élevés et des attentes à court terme révèlent progressivement des risques.
En conséquence, de fin octobre 2025 à aujourd'hui, le niveau général des taux d'intérêt des prêts immobiliers a fortement augmenté, exerçant une pression considérable sur les emprunteurs. De nombreuses banques appliquent des taux d'intérêt post-incitation de 12 à 14 %/an, voire jusqu'à 16 %/an à certains moments. Pendant ce temps, il n'y a pas si longtemps, de nombreux clients ont participé à des prêts avec des taux d'intérêt "appâts" de seulement 5 à 6 %/an, mais avec une durée fixe courte, seulement 3 à 6 mois. Lors du passage à des taux d'intérêt flottants, les coûts réels du capital ont grimpé en flèche, bouleversant les calculs financiers initiaux, en particulier pour les particuliers qui profitent des prêts préférentiels "à court terme".
Le risque structurel réside également dans le facteur de latence. Le groupe d'acheteurs de logements pour la période 2023-2024 a toujours une certaine marge de sécurité malgré l'augmentation des taux d'intérêt. Cependant, le risque pourrait se manifester plus clairement au cours de la période 2027-2028, lorsque le groupe d'acheteurs en 2025, à un niveau de prix élevé et utilisant un levier important, aura simultanément terminé la période de grâce du principal et des taux d'intérêt préférentiels. Si les revenus n'augmentent pas en conséquence et que le marché n'a pas suffisamment de marge de hausse des prix, la pression financière deviendra plus claire.
Le comportement des acheteurs de logements change
Selon VARS IRE, la forte augmentation des coûts financiers modifie également le comportement des acheteurs résidents et des investisseurs. Les primo-accédants et les jeunes ménages ont tendance à retarder leur décision, à continuer à louer ou à déménager dans des zones éloignées du centre-ville, où les prix sont inférieurs d'environ 30%.
Du côté des investisseurs, le groupe ayant une capacité financière moyenne, fortement dépendant des prêts, passe à un état d'observation et de défense, ce qui ralentit la liquidité du marché et rend les flux de trésorerie plus sélectifs. Cependant, tous les flux de trésorerie ne se retirent pas du marché. Le groupe d'investisseurs ayant une bonne capacité financière et un faible ratio d'endettement continue de débourser, mais avec des critères plus stricts: les produits doivent être adaptés à la capacité financière, avoir une base juridique claire et privilégier la possibilité de créer des flux de trésorerie de location stables, au lieu de simplement s'attendre à une augmentation des prix.
VARS IRE estime que, dans le nouveau contexte, l'avantage appartiendra aux individus et aux organisations ayant une capacité financière réelle et une pensée à long terme. Des opportunités existent toujours pour les investisseurs qui choisissent des produits dont le prix correspond à la valeur d'exploitation, en particulier dans les zones bénéficiant d'infrastructures et d'une planification claire.
La décision d'investissement ne tourne plus uniquement autour de la question de savoir combien les prix augmenteront, mais doit être examinée sur une combinaison de facteurs, de la capacité à créer des flux de trésorerie stables pour la location, des marges de sécurité financières, au potentiel d'augmentation de la valeur lié au développement des infrastructures, à la planification et à la qualité de vie réelle de la région.
