Les taux d'intérêt des prêts augmentent, le sentiment du marché est plus prudent
Récemment, le niveau général des taux d'intérêt des prêts immobiliers dans de nombreuses banques commerciales a montré des signes de reprise. Si au cours de la période 2024-2025, les taux d'intérêt préférentiels des prêts immobiliers n'étaient généralement que d'environ 6 à 8 %/an, actuellement, de nombreuses banques les ont ajustés à environ 8 à 10 %/an pendant la période préférentielle. Après la fin de la période préférentielle, les taux d'intérêt flottants peuvent atteindre 12 à 14%/an, selon chaque prêt et chaque banque.
M. Nguyễn Quốc Anh - Directeur général adjoint de Batdongsan. com. vn - estime que les taux d'intérêt sont l'un des facteurs qui ont un impact très important sur le marché immobilier, outre le cadre juridique et la psychologie des acheteurs.
M. Quoc Anh a déclaré que, selon une enquête de Batdongsan. com. vn, environ 60 à 70% des personnes participant à des transactions immobilières utilisent l'effet de levier financier. Si l'année précédente, le niveau des taux d'intérêt n'était que d'environ 5 à 6%, il a maintenant presque doublé.
Dans ce contexte, les acheteurs de logements qui n'ont pas assez d'argent et doivent utiliser des leviers financiers devront examiner très attentivement avant de décider de dépenser de l'argent. Le calcul de l'acheteur concerne d'abord la capacité de remboursement. Lorsque les taux d'intérêt peuvent atteindre 14 à 15%, voire plus, l'emprunteur doit examiner s'il peut garantir ses obligations de remboursement dans un avenir proche" - a déclaré M. Quoc Anh.
M. Nguyễn Quốc Anh a déclaré qu'actuellement, la psychologie de l'inquiétude est apparue assez clairement sur le marché. Cependant, cela ne se manifeste pas par une forte baisse de la demande de recherche, mais par un écart entre le volume d'intérêt et le volume réel des transactions.
Selon les données de Batdongsan. com. vn, si l'on prend le Têt Nguyên Đán comme point de comparaison, la première semaine après le Têt de cette année, le nombre de personnes intéressées par l'immobilier a augmenté d'environ 200% par rapport à l'année dernière, alors que l'année dernière, ce chiffre était de 151%.
Ces chiffres montrent que le nombre de personnes intéressées par le marché immobilier après le Têt cette année continue d'augmenter et est même un peu meilleur qu'à la même période en 2025. Cependant, en examinant plus en profondeur les données relatives au nombre de personnes contactant directement les courtiers, ce chiffre a tendance à être inférieur", a déclaré M. Quoc Anh.
Selon M. Quoc Anh, cela reflète le fait que la demande existe toujours, mais que les acheteurs doivent examiner plus attentivement, en particulier face à des facteurs tels que le niveau des prix et les taux d'intérêt des prêts immobiliers.
Dans ce contexte, le sentiment général du marché actuel est d'attendre. Les acheteurs peuvent continuer à observer le marché au cours des derniers trimestres de l'année pour voir l'évolution du niveau des taux d'intérêt avant de prendre une décision.
Les acheteurs de logements doivent tenir compte de leurs capacités financières
Du côté des acheteurs de logements, M. Quoc Anh a déclaré que la leçon de la période 2022-2023 est toujours valable. À cette époque, les taux d'intérêt avaient augmenté d'environ 15 à 16% à partir de la fin de 2022 et ont duré jusqu'au troisième trimestre 2023 avant de commencer à baisser. Pendant la période de près d'un an, de nombreux acheteurs de logements ont rencontré des difficultés car l'immobilier était difficile à vendre, mais les intérêts des prêts devaient toujours être payés, ce qui a conduit à la situation où ils avaient des actifs mais manquaient de flux de trésorerie.
Selon lui, dans le contexte actuel, il pourrait y avoir une opportunité d'acheter des biens immobiliers à un meilleur prix, car certains vendeurs subissent une pression financière qui les oblige à vendre rapidement à un prix inférieur.
Cependant, le plan financier est plus important. L'acheteur doit élaborer un plan financier sur une période de 3 à 5 ans, examiner attentivement les flux de revenus et la capacité de payer les intérêts. Lors de la décision d'emprunter de l'argent, l'acheteur doit tenir compte de la possibilité de fluctuations des taux d'intérêt pour évaluer si son flux de trésorerie est suffisant pour rembourser la dette.
Si auparavant de nombreuses personnes pouvaient emprunter alors qu'elles n'avaient qu'environ 30 à 40% de leurs propres capitaux, dans le contexte actuel, elles pourraient avoir besoin de 60 à 70% de leurs propres capitaux, le reste n'empruntant qu'une petite somme pour assurer leur capacité de remboursement. Si le flux de trésorerie n'est pas suffisant, les acheteurs peuvent envisager l'option de louer temporairement une maison au lieu d'emprunter trop.
M. Quoc Anh estime que la première période de l'année peut être considérée comme une période de "lancement" du marché, et pourrait durer jusqu'à la fin du deuxième trimestre 2026. Si au troisième et au quatrième trimestre 2026, le niveau des taux d'intérêt est plus stable et que les facteurs macroéconomiques sont plus positifs, le volume des transactions sur le marché pourrait revenir et même s'améliorer par rapport à la même période.
