S'adressant au journaliste de Lao Dong, l'avocat Nguyen Van Dinh a déclaré que l'article 10 de la résolution n° 254 prévoit une réduction des frais d'utilisation des terres lors du changement de destination des terres en terres résidentielles pour trois groupes de terres, notamment: les jardins, les étangs, les terres agricoles dans la même parcelle de terrain avec des terres résidentielles déterminées lors de la reconnaissance des droits d'utilisation des terres; les terres provenant de jardins, d'étangs attachés à des terres résidentielles mais que les utilisateurs de terres se séparent pour transférer les droits d'utilisation des terres; et les terres provenant de jardins, d'étangs attachés à des terres résidentielles mais que l'unité de mesure avant le 1er juillet 2014 s'est séparée en parcelles distinctes.
Selon M. Đỉnh, cette réglementation ne s'applique qu'aux parcelles de terres agricoles situées dans la même parcelle de terrain avec des terres résidentielles ou ayant autrefois été situées dans la même parcelle de terrain avec des terres résidentielles. Essentiellement, cette réglementation vise à régler les droits légitimes des personnes sur les types de terres qui ont une longue histoire de gestion et d'utilisation. Pendant ce temps, les autres types de terres purement agricoles telles que les rizières attribuées par l'État sans perception de droits d'utilisation des terres ne seront pas éligibles aux incitations.
En ce qui concerne le niveau de réduction, la résolution n° 254 autorise les citoyens à payer 30% de la différence entre les frais d'utilisation des terres selon le prix des terres résidentielles et le prix des terres agricoles pour la partie de la superficie dans la limite d'attribution des terres résidentielles; à payer 50% de la différence pour la partie dépassant la limite mais ne dépassant pas une seule limite; et à payer 100% de la différence pour la partie restante de la superficie.
Un point qui intéresse beaucoup de gens est la politique de "rétroactivité" pour les dossiers précédant le 1er janvier 2026. L'avocat Nguyen Van Dinh a déclaré que, selon le paragraphe 10 de l'article 4 de la résolution n° 254 et le paragraphe 2 de l'article 12 du décret n° 50/2026/ND-CP, si l'administration fiscale n'a pas encore émis d'avis de paiement des droits d'utilisation des terres, elle recalculera selon la nouvelle politique. Si un avis a été émis mais que les citoyens ne l'ont pas encore payé, il est demandé aux citoyens de le recalculer. S'ils ont payé une partie ou la totalité, il est également demandé de le recalculer; si le nouveau montant est inférieur au montant payé, l'État rembourse la différence.
Selon la réglementation, les citoyens doivent soumettre un document demandant le recalcul des frais d'utilisation des terres au guichet unique interconnecté au plus tard le 1er janvier 2027. Ce guichet reçoit les dossiers, les transfère au comité populaire communal pour déterminer la limite d'attribution des terres résidentielles, puis l'administration fiscale recalcule les frais d'utilisation des terres et publie un avis d'ajustement.
Citant un cas réel, l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh a déclaré qu'un habitant de Hanoï possédait une parcelle de terrain plantée d'arbres vivaces d'une superficie de 100 m2, provenant d'un jardin attaché à un terrain résidentiel, mais qu'elle avait été divisée pour transférer les droits d'utilisation du terrain, relevant de la réduction des frais d'utilisation du terrain lors du changement de destination en terrain résidentiel conformément au point c du paragraphe 2 de l'article 10 de la résolution n° 254.
En novembre 2025, cette personne a déposé un dossier de demande de changement d'affectation des terres, a rempli les obligations telles que les frais d'enregistrement foncier, la taxe d'utilisation des terres non agricoles et les pénalités de retard. En ce qui concerne les frais d'utilisation des terres, les personnes ont payé 50% conformément à l'avis, le reste attend d'être calculé en réduction conformément à la nouvelle politique. Le 5 février 2026, les personnes ont déposé une demande de recalcul des frais d'utilisation des terres, mais ce n'est qu'après 2,5 mois qu'elles ont reçu une réponse écrite du Comité populaire du quartier indiquant qu'elles devaient contacter le Centre de services administratifs publics de la ville de Hanoï pour déposer le dossier.
Cependant, lorsque le représentant autorisé est venu déposer le dossier au guichet unique interconnecté, le dossier n'a toujours pas été reçu car la localité n'a pas publié de procédure interne pour résoudre les procédures administratives correspondantes.
L'avocat Nguyễn Văn Đỉnh a déclaré: "L'incohérence dans la résolution des procédures entre les agences entraîne une prolongation des procédures administratives, ne protégeant pas en temps voulu les droits des citoyens". Selon lui, le retard dans le recalcul des droits d'utilisation des terres expose également les citoyens au risque de devoir payer des pénalités de retard conformément à la loi sur l'administration fiscale.
M. Đỉnh estime qu'il est nécessaire d'avoir des directives unifiées des ministères, des secteurs et des localités pour mettre en œuvre la politique. Les comités populaires provinciaux doivent ordonner aux agences spécialisées d'élaborer rapidement des procédures internes, tout en guidant les comités populaires communaux et les centres de services administratifs publics pour recevoir et traiter les dossiers.
Sur le plan juridique, il estime que la procédure de recalcul des frais d'utilisation des terres devrait être considérée comme faisant partie de la procédure de demande de changement de destination des terres, et ne devrait pas être séparée en procédures administratives indépendantes, ce qui entraînerait des procédures supplémentaires pour les citoyens. Le retard dans la promulgation des procédures internes par les niveaux supérieurs ne devrait pas être une raison de refuser de régler les droits légitimes des citoyens lorsque les documents juridiques centraux ont clairement stipulé.
