Le marché immobilier enregistre des ajustements à la fois dans le segment des appartements et des terrains à bâtir. Alors que les acheteurs sont de plus en plus prudents, l'offre d'appartements continue de se concentrer sur le segment à prix élevé, tandis que de nombreuses zones de terrains à bâtir qui ont autrefois fortement augmenté connaissent une forte baisse des prix par rapport au sommet.
Selon le rapport du deuxième trimestre 2026 d'Avison Young Vietnam, le marché de Hanoï compte plus de 4 000 nouveaux appartements mis en vente, portant l'offre primaire totale proposée à près de 10 000 appartements. Parmi ceux-ci, plus de 75% des nouveaux appartements appartiennent aux segments haut de gamme et de luxe, tandis que les appartements de milieu de gamme et abordables sont encore rares.
L'unité de recherche a déclaré que l'offre se concentre fortement sur le segment des prix élevés dans un contexte où les acheteurs sont de plus en plus prudents, ce qui ralentit le taux d'absorption. Le taux d'absorption dans de nombreux projets mis en vente au premier semestre 2026 n'a atteint qu'environ 35 à 50%, ce qui est nettement inférieur au niveau de plus de 80% pendant la période de marché animée de 2025.
Sur le marché secondaire, les prix des appartements à Hanoï ont commencé à s'ajuster après une période de forte hausse, de nombreux projets enregistrant une baisse locale de 5 à 12%. Cependant, cette baisse n'est toujours pas suffisante pour créer une percée en termes de liquidité.
CBRE Vietnam a également enregistré un prix de vente moyen sur le marché secondaire au deuxième trimestre d'environ 60 millions de VND/m2, en baisse de 3% par rapport au trimestre précédent. C'est la première fois que les prix des appartements secondaires à Hanoï baissent trimestriellement depuis fin 2022.
M. Nguyễn Thanh Tùng, courtier immobilier à Hanoï, a déclaré que les prix des appartements secondaires ont tendance à baisser, certains projets ont même baissé de 10 à 15%, mais il est toujours difficile de trouver des acheteurs. Par rapport à l'année dernière, les acheteurs sont plus prudents, regardent souvent de nombreux projets, comparent les prix et examinent leur capacité financière avant de dépenser de l'argent. Beaucoup de gens attendent toujours que les prix baissent davantage, de sorte que les transactions se déroulent assez lentement.
Non seulement les appartements, mais le marché des terrains à bâtir dans certaines zones se corrige également fortement après la période de hausse des prix.
Selon une enquête, dans la commune de Bắc Lý, ancien district de Hiệp Hòa (aujourd'hui commune de Xuân Cẩm, Bắc Ninh), le prix des terrains à bâtir est généralement d'environ 15 millions de VND/m2, en baisse de 54% par rapport au sommet de 33 millions de VND/m2 au troisième trimestre 2025.
Au projet Aqua Garden, quartier de Thống Nhất (ancienne ville de Hòa Bình, appartenant maintenant à Phú Thọ), le prix est d'environ 19,1 millions de VND/m2, soit une baisse de 55% par rapport au sommet de 42,8 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2025. Dans la commune de Đoan Bái, ancien district de Hiệp Hòa (appartenant maintenant à la commune de Hiệp Hòa, Bắc Ninh), le prix au premier et au deuxième trimestre 2026 est d'environ 10 millions de VND/m2, soit une baisse de 65% par rapport au sommet de 29 millions de VND/m2 au quatrième trimestre 2025.
À Hanoï, la zone urbaine de Minh Giang Dam Va, commune de Me Linh, coûte environ 30 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2026, soit une baisse de 50% par rapport à la même période et un sommet de 60 millions de VND/m2 au quatrième trimestre 2025. La zone urbaine de Cienco 5 Me Linh a enregistré un prix en juin 2026 d'environ 41,5 millions de VND/m2, soit une baisse de 31,1% par rapport au sommet de 60,2 millions de VND/m2 en août 2025.
Dans la commune d'Uy Nỗ, ancien district de Đông Anh (aujourd'hui commune de Đông Anh), le prix en juin 2026 était d'environ 133 millions de VND/m2, bien qu'en hausse de 25,5% par rapport à la même période, il a diminué de 23,1% par rapport au sommet de 173 millions de VND/m2 en février 2026. Pendant ce temps, dans la commune de Phú Cát, ancien district de Quốc Oai (aujourd'hui commune de Phú Cát), le prix au deuxième trimestre 2026 était d'environ 33 millions de VND/m2, en baisse de 15,4% par rapport à la même période et le sommet de 39 millions de VND/m2 au deuxième trimestre 2025.
Le rapport sur le marché immobilier du deuxième trimestre 2026 de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) montre que les terrains continuent d'être le segment le plus soumis à la pression de liquidité dans le processus de restructuration du marché. Les produits négociés principalement sur la base d'informations de planification ou d'attentes d'augmentation de prix à l'avenir rencontrent de nombreuses difficultés, bien que les prix de vente dans de nombreuses régions aient été considérablement ajustés.
De nombreux investisseurs ont réduit leurs attentes de bénéfices, acceptant même de baisser les prix de vente pour récupérer leur capital, mais le pouvoir d'achat ne s'est toujours pas amélioré.
Mme Pham Thi Mien - Vice-directrice de VARS IRE - a estimé que les flux de capitaux spéculatifs se réduisent à mesure que les acheteurs sont de plus en plus prudents face aux produits qui ne sont pas encore exploitables ou qui dépendent encore des facteurs attendus. Cela fait que de nombreuses zones qui ont enregistré des vagues de "fièvre foncière" selon les informations de planification continuent de tomber dans un état de transaction morose.
