Manque de fonds fonciers et procédures complexes
La réalité de la mise en œuvre des NOXH dans les provinces du Centre-Nord montre que le fonds foncier alloué aux NOXH n'est pas synchronisé et que de nombreuses localités sont encore lentes dans la préparation des ressources.
Répondant aux médias Mme Phạm Thị Miền - directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien (VARS IRE) - a souligné que ce n'est pas le fait de ne pas être prioritaire dans l'aménagement du fonds foncier qui a fait que l'offre est toujours 'dépassée' par la demande en particulier dans les localités à fort taux d'urbanisation et les localités fusionnées.
Dans la ville de Huế la localité a approuvé la politique d'investissement et de mise en œuvre de 13 projets NOXH. Cependant selon l'évaluation les entreprises n'ont toujours pas donné la priorité à l'investissement dans les NOXH en raison de faibles rendements d'incitations insuffisantes d'attraits et de procédures complexes.
M. Hoàng Hải Minh - vice-président du Comité populaire de la ville de Huế - a reconnu que les projets NOXH de la région n'ont toujours pas reçu un intérêt fort de la part des investisseurs. La principale raison est que les politiques de soutien et d'incitation en général n'ont pas créé d'attrait suffisamment important pour que les entreprises investissent des capitaux.
Pour y remédier la ville de Huế a promulgué une résolution réglementant le mécanisme de soutien aux projets NOXH. La ville prévoit de soutenir 30 % des coûts d'infrastructure technique maximum de 7 milliards de VND/projet afin de stimuler la demande et de partager les coûts d'investissement avec les entreprises.
À Hà Tĩnh bien qu'il ait été assigné l'objectif de développer 3 700 logements sociaux pour la période 2021-2030 et qu'un fonds foncier ait été alloué de nombreux projets n'ont pas encore pu démarrer en raison de procédures longues.
Selon le Comité populaire de la province de Hà Tĩnh les principaux obstacles actuels comprennent : les difficultés à déterminer la politique d'investissement et à délivrer des permis de construire ; le travail de déblaiement prolongé du site ; le manque de méthodes pour déterminer le prix de vente pour les projets de transfert ; l'incohérence dans l'allocation du fonds foncier pour la construction de logements pour ouvriers dans les zones industrielles.
S'adressant à Lao Động un investisseur qui met en œuvre un projet NOXH à Thanh Hóa a déclaré que les entreprises ne sont pas intéressées par les NOXH en raison de faibles bénéfices et de risques élevés tandis que les procédures d'emprunt et de détermination des bénéficiaires de l'achat de logements sont trop complexes. C'est la raison pour laquelle de nombreuses entreprises 'ignorent' les NOXH et privilégient les projets commerciaux.
Les crédits difficiles d'accès
Dans un article d'analyse publié dans le magazine Kinh tế và Dự báo du ministère de l'Investissement et du Développement rural le Dr Lê Đăng Minh (Université de technologie de Saigon) a souligné les obstacles au développement des logements sociaux à savoir que de nombreuses localités n'ont pas pris l'initiative d'allouer un fonds foncier propre conformément à la réglementation de 20 % des terrains dans les projets commerciaux. La procédure d'approbation prend 1 à 2 ans ce qui inquiète les entreprises ;
Bien qu'il existe des programmes de crédit préférentiels les conditions de prêt restent complexes les taux d'intérêt sont encore élevés par rapport aux capacités des personnes à faible revenu. Les entreprises qui développent des logements sociaux ne réalisent généralement que 8 à 10 % de bénéfices ce qui est bien inférieur à l'immobilier commercial ;
Le mécanisme d'examen se chevauche encore les procédures de déclaration de revenus et de logement sont complexes. Cela rend difficile pour de nombreuses personnes ayant des besoins réels d'y accéder tandis que dans certains cas elles peuvent en bénéficier grâce à la relation'relations - procédures'.
Les conclusions scientifiques ci-dessus sont également réelles dans le Centre-Nord. À Hà Tĩnh bien que la province se soit fixé pour objectif de démarrer la construction de 488 logements supplémentaires en 2025 les procédures d'investissement d'approbation et de libération des terrains restent des 'boutons de travail' entraînant des retards.
En outre par rapport au niveau de revenu des habitants du centre du Vietnam le prix des appartements NOXH bien que inférieur à celui des logements commerciaux reste élevé par rapport au niveau de revenu.
Dans la ville de Thanh Hóa (ancienne) un appartement NOXH d'une superficie de 55 à 65 m2 coûte 800 millions à 1 1 milliard de VND ce qui est élevé par rapport au revenu de la majorité des ouvriers et des travailleurs.
Certains projets NOXH ont de beaux emplacements une bonne qualité de construction bien qu'ils aient un prix de départ inférieur à celui des logements commerciaux mais lorsqu'un marché secondaire (achat-vente) est formé les prix augmentent et les personnes à faible revenu n'ont presque plus la possibilité d'y accéder.
Pendant ce temps les projets à un prix plus « abordable » sont situés loin du centre-ville les infrastructures sont faibles et les transports sont insuffisants ce qui rend les gens hésitants à vivre à long terme.
Cette réalité conduit à la situation où dans la même localité comme Thanh Hóa il y a des projets en bourse dynamiques mais de nombreux autres projets sont en difficulté et les promoteurs s'inquiètent de ne pas pouvoir les vendre.
Comment les NOXH atteignent-ils les personnes qui en ont besoin? Les experts les gestionnaires et les entreprises estiment tous qu'il est nécessaire de mettre en œuvre de manière synchrone les solutions suivantes : Planification claire du fonds foncier - donner la priorité aux NOXH dès le départ. Obligation pour les projets urbains résidentiels et industriels de consacrer au moins 20 % du fonds foncier aux NOXH. Publicité des lieux et de la superficie des NOXH afin d'éviter la situation de 'planification sur papier'.
Des politiques préférentielles suffisamment attractives pour les investisseurs telles que l'exonération des droits d'utilisation des terres le soutien à la libération des terrains et le partage des coûts d'infrastructure. Simplifier le programme de crédit préférentiel ; accorder aux entreprises des prêts à long terme à des taux d'intérêt stables.
Réduire les procédures et la transparence juridiques mettre en œuvre le mécanisme 'une seule porte un seul point de contact' de l'approbation de la politique à la délivrance des permis de construire.
À Thanh Hóa la réunion périodique entre le maître d'ouvrage - le Département de la construction - les dirigeants provinciaux a contribué à accélérer les progrès et à résoudre rapidement les problèmes.
Thanh Hóa est également la localité qui a mis en œuvre publiquement la liste des acheteurs de NOXH sur le site web du Département de la construction et le Comité populaire provincial a promulgué une réglementation interdisant strictement la vente de différences de prix diplomatiques et traitant sévèrement les violations.
Placer les NOXH liés aux infrastructures des zones industrielles et aux institutions sociales c'est ainsi que l'on peut attirer les acheteurs. La construction de NOXH vise à permettre aux personnes à faible revenu d'avoir des logements et non de les construire puis... de les laisser là.
La réalité dans le Centre-Nord montre que : les localités qui sont proactives résolues et accompagnent les entreprises les projets NOXH sont mis en œuvre facilement. Inversement les personnes à faible revenu doivent encore attendre.
