S'adressant à Lao Dong, l'avocat Tran Tuan Anh - directeur du cabinet d'avocats Bright Legal - a déclaré qu'en ce qui concerne les procédures et les processus de conversion des terres de jardin (terres agricoles) en terres résidentielles en 2026, ils sont essentiellement toujours mis en œuvre conformément aux articles 121 et 227 de la loi foncière de 2024. Le nouveau point le plus notable en 2026 réside dans les obligations financières, ce qui est également une grande bonne nouvelle pour la population.
Auparavant, selon la loi foncière de 2024, les droits d'utilisation des terres lors du changement de destination des terres agricoles en terres résidentielles étaient calculés à 100% de la différence entre le prix des terres résidentielles et le prix des terres agricoles selon le nouveau barème des prix fonciers. Avec l'ajustement assez élevé du barème des prix fonciers par de nombreuses localités, ce montant devient un fardeau très important, atteignant parfois des milliards de dongs pour une parcelle de terrain qui n'est pas trop importante.
Pour résoudre le problème, l'Assemblée nationale a adopté la résolution n° 254/2025/QH15 (en vigueur à partir du 1er janvier 2026), en particulier au point c du paragraphe 2 de l'article 10, les ménages et les particuliers lors du changement de destination des terres agricoles, des jardins et des étangs dans la même parcelle de terrain avec des terres résidentielles en terres résidentielles ne doivent payer que 30% (pour la superficie dans la limite d'attribution des terres résidentielles) ou 50% (pour la superficie dépassant la limite mais ne dépassant pas 1 fois la limite) de la différence de taxe d'utilisation des terres, au lieu de payer 100% comme auparavant (la partie dépassant 1 fois la limite est toujours payée à 100%).
Le niveau d'incitation spécifique et la manière de traiter la transition sont expliqués en détail dans le décret 50/2026/ND-CP du 31 janvier 2026 réglementant certains articles de la résolution 254/2025/QH15.
Cependant, l'avocat Trần Tuấn Anh a également noté cette politique:
- Les incitations ne s'appliquent qu'une seule fois pour 1 parcelle de terrain d'un ménage ou d'un particulier.
- Application rétrospective conformément à l'article 12 du décret 50/2026/ND-CP: Si les ménages et les particuliers ont changé la destination des terres pendant la période du 1er août 2024 (date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024) à avant le 1er janvier 2026 et n'ont pas payé les droits d'utilisation des terres, ils sont recalculés selon le nouveau niveau d'incitation; s'ils ont payé 100%, ils sont recalculés et la différence payée en trop est remboursée.
- Les agences fonctionnelles contrôleront strictement pour éviter les cas d'abus de la politique de demande d'incitations à plusieurs reprises sur différentes parcelles de terrain; si cela est détecté, 100% seront recouvrés et des pénalités de retard seront ajoutées.
C'est un moment assez favorable pour que les personnes ayant de réels besoins puissent effectuer les procédures de changement de destination légale des terres, au lieu de continuer à construire illégalement puis de chercher des moyens de légaliser plus tard", a recommandé l'avocat Trần Tuấn Anh.
L'avocat Trần Tuấn Anh a également noté que les analyses ci-dessus sont des avis de conseil juridique basés sur les réglementations légales en vigueur. Le changement d'affectation spécifique des terres dépend également de l'origine, de l'état actuel, de la planification, de la limite d'attribution des terres résidentielles et du dossier juridique de chaque parcelle de terrain. Par conséquent, les citoyens doivent vérifier les conditions et effectuer les procédures auprès des autorités compétentes avant de procéder au changement d'affectation des terres.
