S'adressant à Lao Dong, l'avocat Tran Tuan Anh - directeur du cabinet d'avocats Bright Legal a estimé que la situation où les gens construisent arbitrairement des maisons sur des terres de jardin, des terres plantées de cultures pérennes, voire déversent de la terre pour niveler les rizières afin de construire des maisons est encore assez courante, en particulier dans les zones périurbaines en cours d'urbanisation.
En principe, l'avocat Trần Tuấn Anh estime que les utilisateurs de terres ont l'obligation d'utiliser les terres aux fins prévues (paragraphe 1 de l'article 31 de la loi foncière de 2024); la construction de logements sur des terres agricoles sans changement d'affectation des terres est un acte qui doit demander l'autorisation d'un organisme d'État compétent conformément au paragraphe 1 de l'article 121 de la loi foncière de 2024, si ce n'est pas autorisé, il s'agit d'un acte de violation de la loi foncière.
L'avocat Trần Tuấn Anh a souligné que la durée de la construction n'est pas la seule base et bien sûr pour "légaliser". La chose décisive est:
Le terrain est-il conforme à la planification et au plan d'utilisation des terres de la localité ou non. Si cette zone a été planifiée comme terrain résidentiel, est incluse dans le plan d'utilisation des terres annuel approuvé par le comité populaire compétent et répond aux bases permettant le changement de destination prévues à l'article 116 de la loi foncière de 2024, les citoyens peuvent tout à fait effectuer les procédures de demande de changement de destination des terres en terrain résidentiel conformément aux dispositions des articles 121 et 227 de la loi foncière de 2024.
Inversement, si la parcelle de terrain est située dans une zone de rizières à protéger strictement, de forêts de protection, de terres planifiées pour des projets, des ouvrages publics..., alors même si elle a été construite il y a 10 ans ou plus, il n'y a aucune base pour la légaliser, et il y a même toujours un risque de démolition forcée.
En particulier, il existe une exception que l'avocat Trần Tuấn Anh note: pour l'utilisation des terres à des fins non conformes qui ont été attribuées, louées par l'État, les droits d'utilisation des terres reconnus avant le 1er juillet 2014 (c'est-à-dire qu'il y a eu une violation), la loi prévoit l'examen de la délivrance du certificat de droit d'utilisation des terres conformément au paragraphe 3 de l'article 139 de la loi foncière de 2024.
En conséquence, si la personne utilise le terrain de manière stable, conformément à la planification de l'utilisation des terres, elle est examinée pour la délivrance d'un certificat de droit d'utilisation des terres et doit remplir ses obligations financières conformément à la réglementation. Il s'agit de la base juridique la plus proche du cas de "construction de maisons de longue durée sur des terres agricoles", contrairement à l'article 138 de la loi foncière de 2024 (applicable uniquement aux terres sans papiers mais sans violation de l'utilisation abusive). En outre, selon le paragraphe 4 de l'article 3 du décret 123/2024/ND-CP, les violations survenues avant le 15 octobre 1993 ne sont pas passibles de sanctions administratives, de sorte que le dossier de demande de certificat dans ce cas ne nécessite pas non plus de soumettre les documents relatifs à la sanction. L'application spécifique des cas doit être vérifiée par l'organisme spécialisé dans les terres local, et ne peut pas être interprétée de manière arbitraire.
L'avocat Tuấn Anh a déclaré que la méthode habituelle de changement de destination comprend les étapes suivantes:
1. Préparation du dossier: Demande de changement d'affectation des terres selon le modèle, certificat de droit d'utilisation des terres, papiers d'identité.
2. Soumission des dossiers au guichet unique au niveau communal/de quartier ou via le portail des services publics.
3. L'organisme ayant la fonction de gestion foncière (succursale/bureau d'enregistrement foncier) vérifie les conditions de changement de destination conformément aux articles 116 et 122 de la loi foncière de 2024 - note spécifiquement pour les terres rizicoles, les forêts à usage spécial/de protection/de production, l'autorisation de changement de destination doit faire l'objet d'une résolution du Conseil populaire provincial (paragraphe 1 de l'article 122).
4. Déterminer les obligations financières (frais d'utilisation des terres).
5. Les citoyens paient les droits d'utilisation des terres, reçoivent une décision autorisant le changement de destination et reçoivent/ajustent un certificat de reconnaissance de terrain résidentiel.
