S'adressant a Lao Dong l'avocat Tran Tuan Anh - directeur de la societe de droit Bright Legal a declare qu'a partir du 1er janvier 2026 il sera plus facile de demander le transfert de terres agricoles vers des terres residentielles mais il faudra plus d'argent pour le changement de destination.
L'avocat Tran Tuan Anh a analyse que selon la loi fonciere de 2024 les menages et les particuliers peuvent demander plus facilement un terrain residentiel pour 2 raisons.
Premierement pour les terres agricoles dans les zones residentielles ou les terres agricoles situees dans la meme parcelle de terrain avec des terrains residentiels le changement de destination des terres agricoles vers des terrains residentiels n'a besoin que d'etre conforme au plan d'utilisation des terres du niveau du district tel que stipule au paragraphe 5 de l'article 116 de la loi fonciere de 2024 sans avoir besoin du plan d'utilisation des terres annuel du niveau du district.
Deuxiemement apres l'entree en vigueur du decret n° 115/2025/ND-CP reglementant la determination des pouvoirs des autorites locales a 2 niveaux la determination des pouvoirs et la decentralisation dans le domaine foncier la competence du comite populaire du district sera transferee au comite populaire du district pour mise en œuvre y compris la competence pour le changement de destination des terres. Cela raccourcit les procedures administratives dans le domaine foncier en general et les procedures de changement de destination des terres en particulier.
L'avocat Tran Tuan Anh a declare que selon la loi fonciere lorsque les menages et les particuliers souhaitent modifier l'affectation des terres ils doivent payer 4 frais suivants : Les frais d'utilisation des terres lors du changement d'affectation des terres en terres residentielles ; les frais de delivrance du certificat ; les frais d'immatriculation ; les frais d'evaluation des dossiers.
Les frais d'utilisation des terres sont l'un des coûts les plus importants et les plus importants lors du changement de destination des terres souvent allant jusqu'a plusieurs centaines de millions de VND. Et a partir du 1er janvier 2026 lorsque le bareme des prix fonciers sera officiellement applique plus proche du prix du marche cela affectera certainement considerablement les frais d'utilisation des terres que les citoyens doivent payer' a estime l'avocat Tuan Anh.
Actuellement la formule de calcul des frais d'utilisation des terres lors du changement de destination des terres agricoles en terres residentielles est prevue aux paragraphes 1 et 2 de l'article 8 du decret 103/2024/ND-CP comme suit :
Parmi eux :
(1) Les droits d'utilisation des terres du type de terre apres le changement de destination des terres sont calcules comme suit :
(2) Les frais d'utilisation des terres et les frais de location des terres avant le changement de destination sont calcules comme suit :
- Dans le cas ou le terrain avant le changement de destination etait un terrain agricole attribue par l'Etat sans perception de redevances foncieres ou ayant une origine de transfert legal et ayant reçu des terres attribuees par l'Etat sans perception de redevances foncieres :
Les frais fonciers avant le changement de destination du terrain = Surface du terrain x Prix du terrain du type de terre agricole correspondant au tableau des prix fonciers
- Dans le cas ou le terrain avant le changement de destination est un terrain agricole loue par l'Etat payant un loyer unique pour toute la duree du loyer l'argent du terrain avant le changement de destination est calcule comme suit :
Selon l'avocat Tuan Anh on peut constater que la formule de calcul des coûts de conversion de l'affectation des terres est liee au bareme des prix fonciers. L'augmentation du bareme des prix fonciers entraînera certainement egalement que les gens paient beaucoup plus d'argent pour l'utilisation des terres lors du changement d'affectation qu'avant le 1er janvier 2026.
Bien que les conditions de demande de terrain residentiel soient plus faciles si elles sont realisees apres le 1er janvier 2026 les gens depenseront beaucoup d'argent pour effectuer le changement d'usage' a declare l'avocat Tuan Anh.
