Actuellement, une grande partie des personnes à revenus moyens et faibles dans les zones urbaines sont dans une situation "à mi-chemin" lorsqu'elles recherchent un logement. Ce groupe n'est pas éligible à l'achat ou à la location-vente de logements sociaux car il dépasse le seuil de revenu réglementaire (20 millions de VND par mois). Cependant, avec le niveau de prix des logements commerciaux qui est resté élevé pendant de nombreuses années, ils n'ont pas non plus les moyens financiers d'acheter une maison selon le mécanisme du marché.
La réalité à Hô Chi Minh-Ville montre que le segment des "logements abordables" est presque rare sur le marché depuis de nombreuses années. Il s'agit d'appartements de 1 à 2 chambres, d'une superficie d'environ 50 à 70 m2, au prix de 2 à 5 milliards de dongs l'unité, un niveau considéré comme proche de la capacité de paiement du groupe à revenu moyen.
Citant des données spécifiques, M. Lê Hoàng Châu, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a déclaré qu'en 2020, Hô-Chi-Minh-Ville (avant l'ajustement des limites administratives) n'avait que 163 logements appartenant au segment de prix approprié, représentant environ 1% du nombre total de logements mis sur le marché. De 2021 à fin juin 2025, le marché n'a plus ce type de logement, mais principalement des logements de milieu et de haut de gamme, dans lesquels les logements haut de gamme représentent plus de 70% de la structure de l'offre. Rien que pour la période de 2024 à mi-2025, les projets de logements commerciaux à Hô-Chi-Minh-Ville (ancien) n'ont presque plus que le segment haut de gamme. L'excédent de produits haut de gamme entraîne un décalage entre l'offre et la demande.
Expliquant cette situation, de nombreuses entreprises immobilières ont déclaré que, dans un contexte de forte augmentation des coûts de développement de projets, il n'est possible de construire des maisons au prix de 30 à 50 millions de dongs par m2 que dans les zones périurbaines, où le fonds foncier est encore important et où le prix des terrains entrants n'est pas trop élevé. Dans les zones centrales ou où les infrastructures sont achevées, où les coûts fonciers représentent une part importante, il est très difficile de maintenir ce niveau de prix.
Selon le projet de résolution pilote sur le développement de logements commerciaux à prix abordable actuellement soumis à consultation par le ministère de la Construction, les promoteurs de logements commerciaux à prix abordable bénéficient d'un bénéfice standard maximal de 15% du capital d'investissement total du projet; n'ont pas à allouer de fonds fonciers pour construire des logements sociaux dans le périmètre du projet; les conditions de mobilisation de capitaux sont réduites; ils peuvent emprunter des capitaux à des taux d'intérêt préférentiels inférieurs et une durée de prêt plus longue que dans le cas de la construction de logements commerciaux ordinaires conformément à la réglementation.
Commentant le projet, le président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, M. Le Hoang Chau, a estimé qu'il ne fallait pas contrôler le bénéfice maximal de 15%, mais seulement contrôler le prix de vente fluctuant entre 30 et 70 millions de VND/m2, c'est-à-dire que chaque appartement de 2 chambres coûte environ 2 à 5 milliards de VND. En effet, même s'il s'adresse au groupe de clients à revenu moyen, les projets de logements commerciaux à prix raisonnable appartiennent essentiellement toujours au type de logements commerciaux. Par conséquent, l'intervention directe de l'État en fixant un niveau de bénéfice maximal de 15% n'est pas nécessaire et il est également difficile de considérer cela comme une politique préférentielle pour les entreprises.
Outre la question des bénéfices, M. Châu a déclaré que HoREA a également proposé de mettre en place un mécanisme de crédit distinct pour les entreprises et les acheteurs de logements afin de stimuler l'offre de logements à prix raisonnable.
Pour les investisseurs, l'association propose d'autoriser l'accès à des sources de crédit commercial à moyen terme avec des taux d'intérêt raisonnables et des durées de prêt spécifiées par le Premier ministre à chaque étape. Dans le contexte actuel, un taux d'intérêt d'environ 6 à 7 %/an est considéré comme approprié, avec une durée de prêt d'environ 5 ans. Le taux d'intérêt appliqué aux créances en souffrance est proposé à 130% du taux d'intérêt du prêt.
Pour les acheteurs ou les locataires de logements commerciaux à prix raisonnable, HoREA propose un mécanisme de prêt de crédit commercial à long terme d'une durée d'environ 10 à 12 ans, les taux d'intérêt étant ajustés à chaque période. De même, du côté des entreprises, le taux d'intérêt de la dette en souffrance devrait également être appliqué au seuil de 130% du taux d'intérêt du prêt.
