Le vide entre les deux pôles du marché
Au début de l'année 2026, M. Vũ Tuyên Hoàng (32 ans), fonctionnaire dans le quartier de Hà Đông (Hanoï), s'inquiète de la recherche d'un lieu de résidence.
Le revenu total de mon mari et moi est de plus de 40 millions de dongs par mois, nous ne sommes pas non plus éligibles pour acheter un logement social, mais acheter un appartement de milieu de gamme est très difficile à trouver. Pendant ce temps, les appartements haut de gamme sont disponibles, mais mon mari et moi n'avons pas assez d'argent".
C'est la psychologie commune de nombreuses personnes, reflétant la réalité: ces dernières années, le marché immobilier à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville a été témoin d'un paradoxe: la pénurie de logements sociaux, l'excédent de logements haut de gamme, tandis que les appartements à prix "abordable" ont presque disparu du centre urbain.
Le rapport du ministère de la Construction indique: Les prix des appartements, des maisons mitoyennes, des villas et des terrains (pour que les gens construisent des maisons) ont une augmentation la plus élevée; l'augmentation moyenne est d'environ 10 à 15% par an, avec des périodes atteignant 30%; l'augmentation des prix des logements et des terrains résidentiels dépasse de loin l'augmentation du revenu moyen, ce qui rend l'accès aux logements et aux terrains résidentiels pour les gens encore plus difficile.
Dans la ville de Hanoï, le prix de vente primaire moyen des appartements en copropriété en 2025 a atteint 100 millions de VND/m2, soit une augmentation de 40% par rapport à 2024. À Hô Chi Minh-Ville, le prix de vente primaire moyen en 2025 a atteint 111 millions de VND/m2, soit une augmentation de 23% par rapport à 2024. Dans d'autres localités, les prix des appartements en copropriété ont eu tendance à augmenter au cours de l'année, mais le taux d'augmentation est inférieur à celui de Hanoï et Hô Chi Minh-Ville. En 2025, les prix des appartements ont augmenté de 10 à 15% par rapport à 2024.
L'offre de produits de logement est principalement dans les segments haut de gamme et moyen de gamme, manquant de produits immobiliers tels que des logements à des prix adaptés à la capacité de paiement de la majorité de la population.
Par exemple, dans la région de Hô Chi Minh-Ville (ancienne) en 2020, il n'y avait que 163 logements à prix abordable, représentant 1% du nombre total de logements mis sur le marché. Et de 2021 à juin 2025, il n'y a plus de types de logements à prix abordable, sur le marché il n'y a plus que des types de logements de milieu et de haut de gamme, dont la plupart sont des logements haut de gamme.
Face à la situation ci-dessus, la promulgation d'une résolution sur l'expérimentation du développement de logements commerciaux à prix raisonnable est nécessaire et urgente, afin de surmonter les lacunes actuelles, d'assurer un développement stable et sain du marché, tout en contribuant à la réalisation des objectifs de sécurité sociale et de stabilité macroéconomique", a déclaré le ministère de la Construction.
Si l'on regarde la structure actuelle du marché, elle peut être divisée en trois niveaux: logements sociaux (réservés aux groupes à faible revenu et à conditions strictes), logements commerciaux de milieu de gamme et segment haut de gamme.
Le Dr Nguyen Tri Hieu - expert financier - a déclaré: "Le fossé entre le logement social et le logement commercial est très important. S'il n'y a pas de politiques encourageant les entreprises à développer des segments de prix appropriés, le marché continuera de perdre l'équilibre entre l'offre et la demande".
La résolution pilote sur le développement de logements commerciaux à prix abordable est conçue dans le sens de la réduction des coûts indirects pour les entreprises, au lieu de subventions directes provenant du budget.
Les mécanismes tels que la réduction des frais d'utilisation des terres, la réduction des procédures d'investissement, la priorité à l'accès au crédit... s'ils sont appliqués de manière raisonnable, aideront les entreprises à réduire les coûts tout en garantissant des bénéfices à un niveau raisonnable.
M. Lê Hoàng Châu - président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville - a analysé que les coûts fonciers et les procédures juridiques représentent actuellement une part importante du coût des appartements. Si ces deux facteurs sont supprimés, les prix de vente peuvent baisser considérablement sans avoir besoin de subventions budgétaires importantes.
Sur le plan budgétaire, il s'agit d'une orientation raisonnable dans un contexte où le budget de l'État doit donner la priorité aux infrastructures de transport, de santé, d'éducation et à la transition verte. Au lieu de "dépenser directement de l'argent", l'État joue un rôle dans la création d'un environnement juridique et la réduction des coûts du système.
Assouplissement du crédit pour les acheteurs de logements
Le Dr Nguyen Duy Phuong, directeur des investissements de DG Capital, estime que le contenu du projet se concentre sur la priorité donnée aux promoteurs immobiliers, mais n'a pas mentionné les acheteurs de logements. Pour les célibataires ayant un revenu d'environ 35 millions de dongs/mois vivant dans les grandes villes, consacrer 30 à 40% pour rembourser les prêts immobiliers mensuels, rembourser sans interruption pendant plus de 10 ans, est un lourd fardeau financier.
Pendant ce temps, avec un revenu total d'un couple d'environ 40 millions de dongs/mois, cette histoire est encore plus difficile. Après déduction des dépenses familiales, il reste environ 15 millions de dongs. Avec le taux d'intérêt actuel des prêts immobiliers d'environ 9 %/an, les dépenses restantes ne peuvent être empruntées qu'à environ 1 milliard de dongs. Pendant ce temps, le prix courant des maisons sur le marché est actuellement de 2 à 3 milliards de dongs/unité.
Afin de faciliter les achats de logements, selon le point de vue du Dr Phuong, l'État doit étudier des solutions pour avoir des prêts à faible taux d'intérêt et stables à long terme. L'État doit concevoir un programme de crédit à long terme de 20 à 25 ans, avec des taux d'intérêt stables à moyen terme (les 3 à 5 premières années) afin de créer la tranquillité d'esprit pour les acheteurs de logements. L'offre de logements doit être plus abondante et l'État doit avoir des politiques pour limiter la spéculation afin que les prix des logements ne soient pas poussés à la hausse.
Les entreprises veulent réduire la pression sur le capital
M. Nguyễn Văn Dũng - directeur de la société d'investissement et de construction Trường Phát - a déclaré que la chose la plus difficile pour les entreprises à prendre l'initiative est le délai de traitement des procédures d'investissement et de construction. L'État doit revoir les réglementations pour raccourcir le délai de traitement des procédures d'investissement et de construction de logements, afin d'aider les entreprises à réduire la pression sur le capital, contribuant ainsi à réduire le coût des logements.
En outre, les entreprises doivent toujours payer les droits d'utilisation des terres, les loyers fonciers - qui représentent une part importante des coûts constituant le prix du logement - comme d'autres projets de logements commerciaux. Pendant ce temps, depuis le début de cette année, les nouveaux barèmes de prix fonciers dans de nombreuses localités continuent d'augmenter fortement, entraînant une escalade des coûts liés aux terres, de la libération des terrains, de la compensation pour la récupération des terres, des taxes et des redevances. Le niveau de bénéfice standard pour la construction de logements à prix abordable, qui n'est que de 5% supérieur à celui des logements sociaux, peut également exposer les entreprises à de nombreux risques. Selon M. Dung, pour développer des logements commerciaux à prix abordable, il est nécessaire d'avoir des politiques préférentielles en matière de droits d'utilisation des terres et d'assouplir les marges bénéficiaires pour les investisseurs de projets.
Préoccupations concernant un prix abordable
Un expert en urbanisme à Hanoï a exprimé le souhait que la résolution soit mise en œuvre rapidement. Cependant, ce qui le préoccupe, c'est le concept de "prix abordable". Qu'est-ce qu'être abordable? Prix abordable par région? Selon le revenu moyen? Selon la superficie de l'appartement ou la valeur totale? S'il manque des critères spécifiques, il est très facile que les projets de milieu de gamme "se fassent passer pour" des prix abordables, alors qu'en réalité, ils dépassent toujours la capacité de paiement des travailleurs.
Selon lui, un prix raisonnable doit être lié au taux de revenu de chaque localité, par exemple, la valeur totale des appartements ne dépasse pas un certain seuil par rapport au revenu moyen des ménages urbains. Cette approche sera plus réaliste que la fixation d'un prix fixe pour toutes les localités.
Étude visant à étendre la limite de revenu des acheteurs de logements sociaux à plus de 25 millions de VND/mois
Le Premier ministre Phạm Minh Chính a conclu ainsi lors de la réunion régulière du gouvernement de février 2026, la première réunion en ligne avec les localités du gouvernement après le Têt Bính Ngọ 2026 le 4 mars.
En conséquence, développer un marché immobilier sûr, sain, efficace et durable; promouvoir l'efficacité du Fonds national du logement, promouvoir la construction de logements sociaux, étudier l'extension de la limite de revenu des personnes achetant des logements sociaux (peut être proposée à 25-27 millions de VND/mois). Ý Lan
Le ministère de la Construction a finalisé le projet de résolution sur l'expérimentation du développement de logements commerciaux à prix abordable, avec de nombreux mécanismes préférentiels pour les investisseurs.
Outre les incitations en matière de procédures d'investissement, les entreprises peuvent également emprunter des capitaux à des taux d'intérêt préférentiels inférieurs et à une durée de prêt plus longue que dans le cas de la construction de logements commerciaux ordinaires conformément aux réglementations du Premier ministre à chaque période. Le promoteur immobilier est autorisé à décider du prix de vente, du prix de location-vente. Le prix de vente est déterminé sur le principe du calcul correct et complet des coûts fonciers, des coûts d'investissement dans la construction et des coûts connexes, plus un bénéfice maximum de 15%.
Quant aux acheteurs de logements, le projet de résolution stipule: Les acheteurs et les locataires sont des particuliers nationaux et ne sont autorisés à acheter ou à louer qu'un seul appartement auprès du promoteur. L'acheteur n'est pas autorisé à revendre pendant au moins 5 ans à compter de la date de paiement intégral. L'achat et la vente sont effectués conformément à la loi sur le commerce immobilier.
