Quels coûts constituent le prix du logement?
Lors de la conference du 22 septembre le Premier ministre a souligne que le prix reel des logements et des appartements est actuellement eleve ce qui exerce une forte pression sur l'acces au logement de la population.
Alors quels types de coûts affectent actuellement les prix des logements?
Analysant les coûts d'entree d'un projet de logement commercial actuel M. Nguyen Van Dinh vice-president de l'Association immobiliere du Vietnam a declare que pour realiser un projet il faut : 25 % de coûts fonciers le projet est plus proche du centre le coût foncier est plus eleve l'emplacement en or represente 40 a 50 % du coût et de la valeur de l'immobilier.
Ensuite il y a le coût des procedures d'investissement qui represente environ 5 a 10 % du coût total peut-etre jusqu'a 15 % si les procedures sont longues. Le coût du capital represente environ 5 a 10 %.
En outre il existe egalement un groupe de coûts de construction (produits de construction main-d'œuvre et machines) qui sont pousses a la hausse en raison de l'escalade des prix des matieres premieres et de l'augmentation des coûts de location de main-d'œuvre.
Partageant le meme point de vue M. Nguyen Thanh Tung directeur d'une societe immobiliere (BDS) a Hanoï a declare que le prix de vente des appartements est actuellement forme a partir de differents types de coûts notamment : l'argent de la liberation des terrains l'argent de l'utilisation des terres les coûts d'infrastructure et de construction les coûts de capital les coûts d'interets les coûts de developpement du projet et les benefices bruts du promoteur.
Il a analyse que les coûts de liberation des terrains sont de plus en plus eleves en raison de la prise en compte des prix du marche ; les frais d'utilisation des terres augmentent egalement en se basant sur le niveau actuel des prix ; les coûts d'infrastructure et de construction continuent d'augmenter en raison de l'augmentation des prix des matieres premieres ; les coûts de capital sont egalement eleves en raison de la longue duree de mise en œuvre du projet et des interets d'emprunt eleves. Selon M. T
Les entreprises immobilieres realisent des benefices importants avec une marge beneficiaire impressionnante
La realite des etats financiers de certaines entreprises immobilieres cotees montre que la marge beneficiaire est assez elevee. Pour certaines entreprises la marge beneficiaire brute atteint 40 a 50 % la marge beneficiaire nette est d'environ 18 a 25 %.
Cela montre que dans un contexte d'augmentation des coûts des intrants les entreprises maintiennent toujours une marge beneficiaire elevee ce qui signifie que le prix de vente des produits est accepte par le marche a un niveau qui permet aux entreprises de realiser des benefices importants. C'est egalement l'un des facteurs qui contribuent a ce que les prix des logements sur le marche aient du mal a baisser.
Lors du Forum de haut niveau des conseillers financiers vietnamiens VWAS 2025 dans l'apres-midi du 25 septembre 2025 le Dr Can Van Luc - Expert economique en chef de BIDV a egalement partage les statistiques de l'Institut de formation et de recherche generale BIDV montrant qu'en 2024 le benefice apres impot des entreprises immobilieres cotees a diminue de 1 % ; le cours de l'action a diminue de 2 % (principalement en raison de la forte augmentation des coûts +31 1 % en 2024).
Au cours des 6 premiers mois de 2025 le benefice apres impot des entreprises immobilieres cotees a augmente de 73 % par rapport a la meme periode ; le prix des actions a augmente de 99 6 % par rapport a la fin de 2024 (jusqu'a la fin du 19 septembre 2025) ; ce qui montre que le marche s'est redresse de maniere assez positive mais il a souligne les prix eleves.
M. Luc a franchement reconnu : 'Il y a 2 types de personnes qui font des prix : le promoteur immobilier lui-meme qui pousse intentionnellement les prix a la hausse et certains agents immobiliers participant qui font des prix ensemble et poussent les prix de l'immobilier a la hausse.
Selon les informations recueillies par les journalistes chez Nam Long Investment JSC (Code : NLG) cette unite realise un profit important grace aux ventes d'une serie de grands projets.
En 2024 Nam Long a enregistre des resultats commerciaux avec une croissance claire. Le chiffre d'affaires net a atteint 7 96 milliards de VND soit 2 2 fois plus que les 3 184 milliards de VND de l'annee precedente. Parmi ceux-ci le chiffre d'affaires provenant de la vente de droits d'utilisation des terres d'appartements de maisons de ville et de villas a atteint 6 965 milliards de VND soit 2 2 fois plus qu'en 2023.
Le capital des marchandises vendues en 2024 s'eleve a 4 138 milliards de VND soit une augmentation de 2 3 fois par rapport a l'annee precedente. En particulier le capital des terrains des appartements des maisons de ville et des villas s'eleve a 2 939 milliards de VND. Grace a cela le benefice brut a atteint 3 075 milliards de VND soit pres du double du niveau de 1 562 milliards de VND de l'annee precedente. Le benefice brut a atteint environ 44 % ce qui signifie que pour chaque 100 V
En 2024 Nam Long a mis en vente un certain nombre de projets cles notamment des appartements des maisons de ville des villas... Selon le rapport d'analyse 2024 de FIDT le chiffre d'affaires total realise par Nam Long est de 5 204 milliards de dongs. Ce chiffre d'affaires se concentre principalement sur les projets Akari (1 862 milliard de dongs) Southgate (1 461 milliard de dongs) Can Tho (642 milliards de dongs) et en partie chez Mizuki
Au cours de la periode les depenses ont egalement considerablement augmente notamment les depenses financieres de 331 milliards de VND les depenses de vente de 742 milliards de VND et les depenses de gestion d'entreprise de 651 milliards de VND. Apres deduction des depenses le benefice apres impot pour l'ensemble de l'annee 2024 de Nam Long a atteint 1 387 milliards de VND soit une augmentation de 73 % par rapport a la meme periode.
Ainsi la marge beneficiaire nette de l'entreprise en 2024 a atteint 19 2 % un chiffre assez impressionnant qui montre que le niveau de rentabilite des produits est assez bon dans un contexte ou le marche ne s'est pas vraiment redresse.
En passant au premier semestre 2025 Nam Long a enregistre un chiffre d'affaires net de 2 063 milliards de VND soit 4 5 fois plus qu'a la meme periode de l'annee precedente dont la plupart proviennent de projets de vente de terrains d'appartements de maisons de ville et de villas.
Avec un capital de 1 319 milliards de VND Nam Long a realise un benefice brut de 749 5 milliards de VND portant la marge beneficiaire brute a environ 36 1 %. Bien qu'il soit inferieur au niveau de 2024 il reste un bon taux pour les entreprises immobilieres.
Les depenses de la periode comprennent les depenses financieres de 48 milliards de VND les depenses de vente de 121 milliards de VND et les depenses de gestion d'entreprise de 85 milliards de VND. Apres deduction des depenses Nam Long a declare un benefice de 207 milliards de VND soit 2 2 fois plus qu'a la meme periode de l'annee precedente.
La societe par actions d'investissement et de commerce immobilier Khang Dien (Code : KDH) a egalement maintenu une marge beneficiaire impressionnante.
Khang Dien a enregistre un chiffre d'affaires net de 3 278 milliards de VND en 2024 soit une augmentation de 57 % par rapport a l'annee precedente. Parmi ceux-ci les activites de transfert immobilier continuent de representer une part importante avec 3 241 milliards de VND soit une augmentation de 54 % par rapport a la meme periode. Le prix des marchandises vendues a atteint 1 539 milliards de VND soit trois fois plus qu'en 2023 tandis que la part du capital provenant du transfert immobilier a atteint 1 4
Les recettes de l'annee proviennent principalement de la remise de plus de 98 % de la valeur du chiffre d'affaires net equivalent a plus de 3 200 milliards de VND dont la partie restante du projet The Classia (environ 20 %) et environ 60 % des produits du projet The Privia. Pendant ce temps les depenses importantes comprennent les depenses financieres de 216 milliards de VND les depenses de vente de 222 milliards de VND et les depenses de gestion d'entreprise de 209 milliards de VND.
Apres deduction des depenses Khang Dien a annonce un benefice de 803 milliards de VND en 2024 soit une augmentation de 10 % par rapport a l'annee precedente. Le benefice net de l'entreprise cette annee a atteint 24 5 % un chiffre assez eleve pour les entreprises immobilieres.
En entrant dans la premiere moitie de 2025 le chiffre d'affaires net de Khang Dien a atteint 1 759 milliards de VND en hausse de 79 % par rapport a la meme periode. La majeure partie provient des activites de transfert immobilier avec 1 740 milliards de VND. Le prix du capital enregistre est de 1 084 milliards de VND rien que le prix du capital du transfert immobilier est de 1 024 milliard de VND. Grace a cela le benefice brut a atteint 710 milliards de VND correspondant a une marge beneficiaire brute d
Les depenses de la periode ont augmente notamment les depenses financieres de 101 milliards de VND les depenses de vente de 117 milliards de VND les depenses de gestion d'entreprise de 110 milliards de VND et les depenses d'impot sur le revenu des societes de 97 5 milliards de VND. Apres deduction de ces depenses Khang Dien a annonce un benefice de 314 milliards de VND au premier semestre de l'annee soit une baisse de 8,7% par rapport a la meme periode de l'annee precedente. Cependant la marge
