De nombreux cas doivent payer un prix eleve en empruntant des centaines de millions voire des milliards de dongs pour acheter des terres agricoles dans l'espoir de pouvoir construire des maisons ou les convertir en terrains residentiels.
Le cas de M. Nguyen Tat Thang (commune d'O Dien ville de Hanoï) qui avait collecte et emprunte plus de 700 millions de dongs pour acheter un terrain agricole dans le quartier de Minh Khai (ancien district de Bac Tu Liem) apres avoir reçu de la part d'un courtier une promesse de'recherche de documents' pour construire une maison et obtenir un titre foncier. Cependant ce n'est que lorsqu'il s'est prepare a construire qu'il a appris que le terrain agricole n'etait pas autorise a
De meme Mme Nguyen Thi Tuyet Nhung (quartier de Xuan Phuong) a achete 100 m2 de terres agricoles dans le quartier de Phuong Canh pour 500 millions de dongs avec un simple papier manuscrit. Fin 2024 elle a reçu un avis indiquant que le terrain etait en cours de recuperation pour le projet. Apres avoir examine le dossier elle a decouvert que le terrain etait passe entre les mains de nombreuses personnes les documents ne sont que des photocopies sans confirmation des autorites competentes.
Selon la reglementation toutes les procedures de declaration d'indemnisation lors de la recuperation des terres doivent etre effectuees par le proprietaire. Cela signifie que Mme Nhung risque de perdre tout si le proprietaire du terrain est decede ou n'accepte pas de rembourser l'argent. En cas de remboursement la compensation est egalement tres faible car le prix des terres agricoles conformement au cadre reglementaire n'est que d'une petite partie de l'argent qu'elle a depense depuis 2015.
L'article 8 et l'article 10 du decret 123/2024/ND-CP precisent : le transfert intentionnel de terres agricoles en terres residentielles sera sanctionne et contraint de restaurer l'etat initial. Malgre cela en raison de la forte augmentation des prix des logements et des terrains de nombreuses personnes se lancent toujours dans l'achat de terres agricoles et de terrains adjacents avec l'espoir de 'prendre le relais de la planification' ou d'attendre le changement de destination pour s'installer a Hanoï
Sur les sites web TikTok et Facebook d'innombrables annonces de vente de terrains agricoles apparaissent chaque jour avec des prix allant de 8 a 35 millions de VND/m2. Par exemple un terrain adjacent de 32m2 sur la rue Vinh Hung est annonce a 450 millions de VND avec la publicite'simples documents complets avec factures fiscales'. Un terrain de 37m2 dans le quartier de Tuong Mai est annonce a 25 millions de VND/m2 soit seulement 1/3 du prix des terrains residentiels dans la region.
De nombreux terrains agricoles sont egalement presentes par les courtiers comme 'ayant bientot un titre foncier foncier' 'adaptes a l'investissement en sous-sol'. Dans le quartier de Phu Dien un terrain de 300m2 est annonce au prix de 750 millions de VND ; dans la rue Ke Ve (quartier de Xuan Phuong) 96m2 est annonce a 20 millions de VND/m2 bien qu'il s'agisse entierement de terrains agricoles.
Les transactions d'achat et de vente de terres agricoles et de terrains entrelaces sont animees mais comportent de tres grands risques. Selon l'avocat Nguyen Duc Toan - cabinet d'avocats Vimax Asia (Barreau de Hanoï) il s'agit d'une transaction illegale qui conduit tres facilement a des litiges et a la perte de biens. De nombreuses personnes achetent des terres agricoles pour construire des maisons et faire des affaires alors que ce type de terre n'est autorise qu'a la culture.
Selon la reglementation les transactions ecrites ou verbales ne seront pas reconnues par le tribunal en cas de litige. Lorsque l'Etat recupere le montant de l'indemnisation est egalement calcule en fonction du type de terrain actuel et non du terrain residentiel.
Les terres agricoles et les terres isolees semblent etre une 'opportunite en or' pour les personnes a faible revenu mais en realite ce sont des 'paris risques'. Les acheteurs peuvent perdre tout l'argent depense voire etre sanctionnes s'ils construisent illegalement. Par consequent le facteur juridique doit etre primordial pour proteger les biens.
Selon M. Do Van Thach - Representant de Dova Land dans un contexte ou les prix des logements et des terrains a Hanoï augmentent continuellement de nombreuses personnes a revenus moyens cherchent par eux-memes une issue en recherchant des terres agricoles et des terrains isoles - des endroits ou les prix sont plus 'faciles a vivre' mais la legislation n'est pas claire.
Derriere les terrains qui semblent prometteurs pour l'avenir se cachent d'innombrables risques : les terrains situes dans les couloirs d'evacuation des inondations les terrains non attribues a des fins commerciales ou les terrains temporairement attribues a la production... Tous n'ont aucune valeur pour la reinstallation et peuvent meme etre contraints de demolir les ouvrages.
De nombreuses personnes achetent selon les presentations des courtiers achetent selon leurs emotions pour ensuite tomber dans la situation d'avoir un terrain mais de ne pas pouvoir y vivre ; avoir une maison mais de ne pas pouvoir survivre ; l'argent accumule pendant de nombreuses annees se transforme en un fardeau.
Il est a noter que la legislation fonciere n'est pas une question de chance. La legislation est l'epine dorsale de l'« destin » des biens. Un terrain n'a vraiment de valeur que lorsqu'il est conforme a la planification qu'il peut etre modifie a des fins et qu'il est autorise a construire legalement.
Les experts recommandent aux citoyens d'etre prudents : n'achetez pas parce que c'est bon marche mais achetez parce que c'est conforme a la loi ; verifiez la planification aupres des agences de l'Etat avant de signer un contrat ; si vous ne comprenez pas la legislation demandez a une personne competente de vous accompagner. Une transaction immobiliere judicieuse n'est pas seulement d'acheter au bon prix mais aussi d'eviter des erreurs juridiques qui peuvent coûter la vie.
