La construction de maisons sur des terres agricoles puis la conversion en terres residentielles
Sur la base du paragraphe 1 de l'article 31 de la loi fonciere de 2024 qui stipule que l'obligation commune des utilisateurs de terres est d'utiliser les terres a des fins appropriees a la limite de la parcelle de terrain conformement aux reglementations sur l'utilisation de la profondeur dans le sol et de la hauteur aerienne de proteger les ouvrages publics dans le sol et de se conformer aux autres dispositions de la loi connexe.
En consequence les utilisateurs de terres doivent utiliser les terres a des fins appropriees.
Selon l'article 8 les articles 9 et 10 du decret 123/2024/ND-CP stipulent clairement que lorsqu'une personne utilise des terres a des fins inappropriees construit des maisons sur des terres agricoles sans transferer l'affectation des terres elle est passible d'une amende et d'une mesure de reparation des consequences y compris l'obligation de restaurer la situation initiale.
Conformement a la reglementation ci-dessus les utilisateurs de terres ne sont pas autorises a construire de maisons sur des terres agricoles avant de proceder a la conversion en terres residentielles. S'ils souhaitent modifier l'affectation du terrain les utilisateurs de terres peuvent devoir demolir la maison et restituer l'etat initial du terrain.
La reglementation sur le changement de destination des terres
Sur la base de l'article 121 de la loi fonciere de 2024 qui stipule le changement de destination des terres comme suit :
- Les cas de changement de destination des terres doivent etre autorises par l'organisme d'Etat competent notamment :
+ Transferer des terres cultivees pour le riz des terres forestieres speciales des terres forestieres de protection et des terres forestieres de production vers d'autres types de terres du groupe des terres agricoles ;
+ Transferer des terres agricoles vers des terres non agricoles ;
+ Transferer d'autres types de terres vers des terres d'elevage centralisees lors de la mise en œuvre de projets d'elevage centralise a grande echelle ;
+ Transferer des terres non agricoles attribuees par l'Etat qui ne perçoivent pas d'impot foncier vers d'autres types de terres non agricoles attribuees par l'Etat qui perçoivent des impots fonciers ou louent des terres ;
+ Transferer des terres non agricoles qui ne sont pas des terres residentielles vers des terres residentielles ;
+ Transferer des terres pour la construction d'ouvrages publics et prives a des fins commerciales vers des terres de production et de commerce non agricoles ;
+ Transferer des terres de production et de commerce non agricoles qui ne sont pas des terres commerciales et de services vers des terres commerciales et de services.
- Lors du changement de destination des terres conformement aux dispositions du paragraphe 1 de l'article 121 de la loi fonciere de 2024 l'utilisateur des terres doit remplir ses obligations financieres conformement aux dispositions de la loi ; le regime d'utilisation des terres les droits et obligations de l'utilisateur des terres sont appliques selon le type de terre apres le changement de destination des terres.
- Le changement de destination des terres ne releve pas des cas prevus au paragraphe 1 de l'article 121 de la loi fonciere de 2024 et ne necessite pas la demande d'autorisation de l'organe d'Etat competent.
Dans le cas ou l'utilisation de terres dont l'origine est un terrain residentiel ou un terrain non agricole avec une duree d'utilisation stable et a long terme conformement aux dispositions de la loi qui ont ete reutilisees a d'autres fins et qui ont maintenant besoin d'etre retransformees en terrain residentiel et conformes a la planification de l'utilisation des terres il n'est pas necessaire de payer de taxe d'utilisation des terres.
- Le changement de destination des terres prevu a l'article 121 de la loi fonciere de 2024 est effectue conformement aux dispositions de l'article 124 de la loi fonciere de 2024.
