La condition du transfert des terres agricoles vers des terres residentielles.
Conformement au paragraphe 5 de l'article 116 de la loi fonciere de 2024 les menages et les particuliers sont autorises a transferer l'utilisation des terres agricoles dans les zones residentielles et les terres agricoles dans la meme parcelle de terrain residentielle a des terres residentielles s'ils sont conformes a la planification de l'utilisation des terres au niveau du district ou a la planification generale ou a la planification de la zone conformement aux dispositions de la loi sur la planification urbaine approuv
En consequence le plan d'utilisation des terres au niveau du district prevu a l'article 62 de la loi fonciere de 2024 est de 10 ans (horizon 20 ans). Et le plan d'utilisation des terres au niveau du district est etabli chaque annee.
Cependant pour les terres cultivees pour le riz et les terres forestieres il n'est possible de transferer l'affectation des terres a d'autres fins qu'apres la publication d'une resolution du Conseil populaire provincial.
Il s'agit de la methode de calcul des frais d'utilisation des terres.
Conformement au paragraphe 1 de l'article 8 du decret 103/2024/ND-CP les menages et les particuliers lorsqu'ils reçoivent une decision de l'organisme d'Etat competent autorisant le changement de destination des terres a usage residentiel la taxe d'utilisation des terres est calculee comme suit :
Parmi eux :
- Les frais d'utilisation des terres du type de terre apres le transfert sont calcules comme suit :
- Les droits d'utilisation des terres et les loyers des types de terres avant le changement de destination des terres (ci-apres appeles droits fonciers avant le changement de destination des terres) sont calcules conformement aux dispositions du paragraphe (2).
- Dans le cas ou l'argent de l'utilisation des terres du type de terrain apres le changement de destination des terres est inferieur ou egal a l'argent des terres avant le changement de destination des terres l'argent de l'utilisation des terres lors du changement de destination des terres est nul (=0).
3. Droit d'autoriser le transfert de terres agricoles a usage residentiel
Conformement aux dispositions du point m paragraphe 1 article 5 du decret 151/2025/ND-CP (modifie par la decision 2418/QD-BNNMT 2025) a partir du 1er juillet 2025 la competence pour autoriser le changement de destination des terres agricoles en terres residentielles pour les particuliers releve de la competence du Comite populaire communal.
Les procedures de changement de destination du terrain a usage residentiel
La procedure de changement de destination du terrain en terrain residentiel est reglementee a l'article 227 de la loi fonciere de 2024 comme suit :
Les cas de changement de destination des terres doivent etre autorises par l'organisme d'Etat competent et sont effectues selon les procedures et procedures suivantes :
- Les utilisateurs de terrain soumettent un dossier de demande de changement d'affectation des terres conformement a la reglementation.
- L'organisme charge de la gestion fonciere verifie les conditions de changement de destination des terres. Si les dossiers ne repondent pas aux reglementations il oriente les utilisateurs de terres a completer les dossiers et a les remettre a l'organisme charge de la gestion fonciere.
- L'organisme charge de la gestion fonciere est responsable des responsabilites suivantes :
+ En cas d'application du prix du terrain dans le bareme des prix fonciers pour calculer les frais d'utilisation des terres et les frais de location des terres l'organisme charge de la gestion fonciere etablit un dossier et le soumet au Comite populaire competent pour emettre une decision autorisant le changement de destination des terres l'attribution de terres et la location de terres ;
+ Pour le cas de la determination d'un prix specifique du terrain pour calculer les frais d'utilisation du sol et les frais de location du sol l'organisme charge de la gestion fonciere etablit un dossier et le soumet au Comite populaire competent pour emettre une decision autorisant le changement d'usage du sol l'attribution de terrains et la location de terrains ; organiser la determination du prix du terrain et soumettre a l'organisme competent l'approbation du prix du terrain pour calculer les frais d'utilisation du sol et les frais de
- Les utilisateurs de terrain paient l'utilisation des terres et la taxe fonciere conformement aux dispositions de la loi ; en cas de reduction de l'utilisation des terres et de la taxe fonciere l'organisme qui perçoit l'utilisation des terres et la taxe fonciere reduira l'utilisation des terres et la taxe fonciere pour les utilisateurs de terres.
- L'organisme charge de la gestion fonciere signe un contrat de location de terrain dans le cas ou l'Etat loue des terres ; transfere le dossier a l'organisme d'enregistrement foncier ou a la succursale de l'organisme d'enregistrement foncier pour effectuer l'enregistrement la delivrance de certificats de droit d'utilisation des terres et de droit de propriete des biens lies aux terres la mise a jour la correction de la base de donnees foncieres des dossiers geographiques et la remise de certificats de droit
- Dans le cas de la reception du transfert des droits d'utilisation des terres et du changement de destination des terres la procedure d'enregistrement du transfert des droits d'utilisation des terres est effectuee simultanement avec la procedure de changement de destination des terres conformement a la reglementation.
5. Frais de delivrance des titres fonciers et droits d'enregistrement
- Frais de delivrance du certificat : Selon la circulaire 85/2019/TT-BTC les frais de delivrance du certificat de droit d'utilisation des terres releveront de la competence du Conseil populaire provincial.
- Frais d'immatriculation : Sur la base de l'article 3 du decret 10/2020/ND-CP qui stipule que les organisations et les particuliers lorsqu'ils s'inscrivent pour la propriete de logements et de droits d'utilisation des terres doivent payer des frais d'immatriculation. Le niveau de perception des frais d'immatriculation pour les maisons et les terrains est actuellement de 1 %.
