Depuis le début de 2023, le marché immobilier vietnamien (BĐS) a commencé à enregistrer une reprise de l'offre après une période de baisse prolongée depuis 2018. Selon les données de recherche de l'Institut vietnamien de recherche sur l'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), l'offre totale est passée de plus de 40 000 produits en 2022 à environ 128 000 nouveaux produits en 2025, soit une augmentation d'environ 88% par rapport à 2024 et le niveau le plus élevé au cours de la période 2019-2025.
La reprise de l'offre, associée à des conditions macroéconomiques favorables telles que des taux d'intérêt bas et des flux de trésorerie abondants, a encore accru la demande de "compression" pendant la période de pénurie précédente vers l'argent, ce qui a fait augmenter continuellement les prix de l'immobilier et établir un nouveau niveau. De nombreux investisseurs ont enregistré des rendements impressionnants, voire le doublement de la valeur de leurs actifs en seulement 1 à 2 ans.
En particulier, au troisième trimestre 2025, les prix des appartements dans certaines zones ont augmenté d'environ 500 millions à 1 milliard de dongs par appartement, créant une vague de "décaissements rapides et d'attentes de bénéfices à court terme". Les projets mis en vente "se vendent", même les transactions de différence pour posséder des produits sont courantes.
Cependant, à partir de la fin de 2025, le marché a commencé à changer d'état lorsque l'offre s'est nettement améliorée. Une série de projets autrefois bloqués ont été débloqués juridiquement grâce à des ajustements politiques, ainsi qu'à plus de 20 projets de grande envergure approuvés et nouvellement mis en œuvre, principalement dans les zones périphériques liées aux infrastructures de transport clés.
L'offre n'augmente pas seulement en quantité, mais s'améliore également en qualité, avec l'apparition de zones urbaines intégrées et de commodités synchronisées. L'augmentation de l'offre offre aux acheteurs plus de choix, des segments, des zones aux types de produits. Même grâce à des politiques de vente flexibles telles que le report des paiements, le soutien aux taux d'intérêt, les acheteurs peuvent participer au marché avec un ratio de capital initial d'environ 10 à 30% de la valeur du produit.
Cependant, dans un contexte d'augmentation rapide des taux d'intérêt en peu de temps, le sentiment du marché est devenu plus prudent. La liquidité n'est plus dispersée mais est passée à un état sélectif, reflétant clairement la tendance à la différenciation des flux de trésorerie.
Bien que la liquidité ait ralenti, le niveau général des prix de l'immobilier n'a pas fortement baissé en raison de la pression des coûts des intrants qui reste élevée. Les coûts fonciers représentent actuellement environ 30 à 40% du coût total du développement du projet et ont tendance à augmenter fortement selon le nouveau barème des prix fonciers.
Avec cette structure, lorsque le prix des terrains augmente d'environ 20%, le calcul des droits d'utilisation des terres applique le coefficient d'ajustement K (K>1), les coûts de développement du projet peuvent augmenter d'au moins 6 à 8%. Même de nombreux projets redéployés après une longue période de "mise au placard" doivent payer des droits d'utilisation des terres 1,5 à 3 fois plus élevés.
En outre, les coûts de construction ont augmenté d'environ 8 à 12%, ainsi que l'augmentation des coûts financiers due à l'augmentation des taux d'intérêt d'environ 2%, ce qui a entraîné une augmentation des coûts totaux de développement du projet d'environ 1,6 à 2,7%. Cette réalité oblige les promoteurs à ajuster les prix de vente à la hausse malgré la pression de la liquidité croissante.
Dans le cas où les progrès des ventes n'atteignent pas le plan, les coûts financiers continuent d'augmenter, augmentant les risques et la pression sur les flux de trésorerie pour les entreprises. Dans ce contexte, de nombreux investisseurs ont activement appliqué des politiques de relance de la demande telles que des taux d'intérêt préférentiels (fixés ou plafonnés), prolongeant la période de soutien ou augmentant les remises pour les plans de paiement anticipé afin d'attirer de l'argent.
VARS IRE estime que, dans un contexte de nombreuses options, l'approche du marché par les investisseurs doit évoluer vers une approche plus substantielle. L'évaluation d'un produit « bon marché » ou « cher » ne doit pas être basée sur le prix de vente, mais doit être placée en relation avec le niveau régional, la capacité d'exploitation des flux de trésorerie et le temps de récupération du capital. Le marché n'est plus adapté aux stratégies d'investissement à court terme, mais exige une vision à moyen et long terme, liée à la valeur d'usage réelle et à l'efficacité financière.
Par conséquent, les investisseurs devraient privilégier les produits capables de créer des flux de trésorerie, situés dans des zones dotées d'infrastructures de connexion claires, d'une législation transparente et développés par des investisseurs réputés. Dans le même temps, il est nécessaire de limiter l'utilisation d'un levier financier élevé et de déterminer une stratégie d'investissement suffisamment longue. Pour les projets qui se formeront à l'avenir, la durée de détention devrait être fixée à au moins 3 à 5 ans, jusqu'à ce que le projet soit achevé et mis en service.
