Une offre importante afflue sur le marché, principalement dans le segment haut de gamme.
Les prix des appartements dans les grandes villes continuent d'augmenter dans un contexte d'amélioration progressive de la nouvelle offre, mais se concentrent principalement sur les segments de milieu et haut de gamme. Cela réduit de plus en plus les possibilités de propriété de logements pour les personnes à faible revenu, tout en modifiant la tendance des flux de capitaux d'investissement sur le marché immobilier.
Selon les données de Savills, 2025 enregistre l'offre de nouveaux appartements la plus élevée depuis 5 ans, provenant principalement du segment de milieu de gamme. Les prix de vente maintiennent toujours une tendance à la hausse, avec un prix primaire moyen d'environ 102 millions de VND/m2. Les produits d'une valeur de 4 milliards de VND ou plus représentent une part importante, ce qui montre que de nouveaux niveaux de prix sont progressivement établis.
Selon Mme Đỗ Thu Hằng, directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoï, la dynamique du marché s'améliore, mais l'offre reste principalement concentrée dans le segment moyen de gamme. L'expansion des infrastructures pourrait permettre d'ouvrir davantage d'opportunités de développement de produits de logements publics à des prix plus raisonnables.
En 2026, le marché devrait accueillir environ 18 454 nouveaux appartements, principalement dans les segments haut de gamme et de milieu de gamme. Les zones voisines telles que Hưng Yên et Bắc Ninh devraient jouer un rôle de plus en plus important dans la résolution des besoins non satisfaits à Hanoï grâce à leurs avantages en termes de terrains et d'infrastructures de connexion.
À Hô Chi Minh-Ville, l'offre du segment de milieu de gamme est de plus en plus rare, les acheteurs devraient progressivement se déplacer vers les zones périphériques et les provinces voisines telles que Binh Duong, où il existe plus de choix en termes de prix. Le développement de grands projets urbains à grande échelle et de systèmes d'infrastructures interrégionales contribue à la tendance à l'expansion du marché du logement en dehors du centre-ville.
Les prévisions pour la période 2026-2028 indiquent que le marché des appartements de Hô Chi Minh-Ville devrait ajouter environ 58 000 appartements provenant de 80 projets, dont la zone Est représente environ 50% de l'offre et continuera de jouer un rôle de leader sur le marché.
M. Troy Griffiths - Directeur général adjoint de Savills Vietnam a estimé que le marché des appartements montre une reprise de la liquidité, mais que l'offre reste limitée et concentrée dans les segments à prix élevé, créant une différenciation entre les groupes d'acheteurs.
La structure de l'offre d'appartements penche fortement vers les segments moyen et haut de gamme, tandis que le segment des logements abordables est rare. Lorsque le niveau des prix augmente continuellement, le rêve de nombreuses personnes à revenus moyens et faibles de posséder une maison devient de plus en plus lointain, en particulier dans les grandes villes.
Efforts pour améliorer l'offre de logements abordables
Le Dr Nguyen Van Dinh - vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier a estimé que 2026 sera la période où le marché bénéficiera directement des efforts du gouvernement pour lever les obstacles juridiques et promouvoir les investissements publics. Avec un plan de décaissement d'environ 1 million de milliards de dongs pour les infrastructures, le marché ne sera pas seulement dynamique dans les grandes villes, mais se répandra également dans les nouvelles zones économiques.
Selon M. Dinh, dans le tableau général, le segment du logement conserve un rôle central grâce à l'attention de l'État. Le programme d'un million de logements sociaux enregistre des progrès avec l'objectif d'être achevé d'ici 2028 et devrait atteindre environ 1,5 million d'unités d'ici 2030, dépassant le plan initial.
Il estime également que la combinaison de politiques de déblocage de l'offre et d'un taux de croissance du crédit maintenu à environ 15% crée un environnement favorable au marché. Les projets de qualité ainsi que les types de biens immobiliers, de l'industrie au commerce de détail, peuvent maintenir une dynamique de croissance stable en 2026.
À long terme, l'achèvement du cadre juridique, la suppression des obstacles au développement des projets et l'achèvement des grands projets d'infrastructure devraient contribuer à améliorer l'offre, dans laquelle les modèles de développement urbain liés aux transports publics pourraient ouvrir davantage d'offres de logements le long des principaux axes d'infrastructure.
La pensée d'investissement change, les flux de trésorerie se déplacent
La hausse des prix des logements a également un fort impact sur la tendance des flux de trésorerie sur le marché immobilier. En fait, sur le marché actuel, un changement notable s'est produit lorsque les flux de trésorerie d'investissement ne se sont plus déversés dans les projets qui devraient augmenter en prix, mais sont passés à des actifs capables de créer des flux de trésorerie stables.
Une vague d'investissements se dirige vers l'immobilier dans les grandes villes et les zones dotées d'infrastructures développées, où la valeur des actifs ne réside pas seulement dans la possibilité d'augmenter les prix, mais aussi dans la possibilité de louer et d'exploiter les flux de trésorerie. Ceci est considéré comme un passage de la pensée spéculative à l'investissement de valeur.
M. Nguyễn Văn Hùng, courtier immobilier avec plus de 15 ans d'expérience à Hanoï, a déclaré que la hausse des prix des logements ces dernières années a également considérablement modifié la mentalité d'investissement immobilier. Auparavant, de nombreux investisseurs achetaient principalement des maisons en attendant une augmentation des prix pour les revendre, mais aujourd'hui, ils s'intéressent davantage à la possibilité que les actifs puissent générer des bénéfices doubles, à la fois en créant des flux de trésorerie mensuels et en espérant une augmentation de la valeur à long terme.
Selon M. Hung, les appartements dans les grandes zones urbaines, les zones proches des routes périphériques, des zones industrielles, des universités ou des grands axes de transport sont souvent recherchés par les investisseurs car ils sont faciles à louer et ont un bon taux d'occupation. Les investisseurs sont désormais également plus prudents, calculant soigneusement l'efficacité de l'exploitation des actifs au lieu d'acheter selon la psychologie du surf comme auparavant.
