Selon les informations de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), un certain nombre de projets de contrats de construction - transfert (BT) de transition rencontrent des difficultés car le délai de détermination du prix du terrain à payer est trop long après l'achèvement du projet.
HoREA cite le cas du projet BT dans la nouvelle zone urbaine de Thủ Thiêm mis en œuvre par la société MHL. En conséquence, l'entreprise a achevé la remise des ouvrages à partir de 2018 et a été auditée par l'Audit d'État, mais ce n'est qu'en 2025 que Hô Chi Minh-Ville a émis une décision d'attribution de terrains. Cela a fait que le prix des terrains a été déterminé au moment de l'attribution des terrains au lieu du moment où les ouvrages ont été remis.
De même, une autre entreprise d'infrastructure a également déclaré que la détermination du moment de l'évaluation foncière pour les investisseurs BT est un "point d'étranglement", ayant un impact important sur le problème financier de l'entreprise si les obligations financières sont calculées au moment de l'attribution tardive des terres, au lieu du moment de la signature du contrat BT.
S'adressant au journaliste du journal Lao Dong, M. Le Hoang Chau, président de HoREA, a déclaré qu'il venait d'envoyer un document au gouvernement et au ministère des Finances, proposant de modifier certains contenus du décret 257/2025/ND-CP, en se concentrant sur le mécanisme de paiement des projets BT par fonds fonciers.
Selon l'Association, après 7 mois de mise en œuvre, de nombreuses dispositions du décret 257 commencent à révéler des problèmes, en particulier pour les grands projets d'infrastructure dont la durée de construction dure de nombreuses années.
L'un des plus grands problèmes réside dans le fait que la valeur des ouvrages BT est presque "bloquée" dès le début. Selon la réglementation en vigueur, la valeur finalisée des ouvrages ne doit pas dépasser le niveau estimé approuvé lors de la signature du contrat.
M. Châu estime que cette approche n'est pas réaliste, car les projets d'infrastructure sont souvent fortement affectés par les fluctuations des prix des matériaux, de la main-d'œuvre ou du carburant. Il suffit que les prix du sable, de l'essence ou des coûts de construction augmentent en quelques années de construction pour que l'investissement total puisse augmenter considérablement.
Ce qui inquiète davantage les entreprises, c'est que, alors que la valeur du projet est fixe, le prix du terrain payé est déterminé au moment de l'attribution du terrain réel. Pendant ce temps, le prix du terrain a tendance à augmenter avec le temps, en particulier pour les grands terrains ou situés dans des emplacements potentiels.
Cela conduit à une situation où les investisseurs doivent à la fois supporter des coûts de construction supplémentaires et risquent de réduire la taille du fonds foncier reçu ou de devoir payer des droits d'utilisation du sol supplémentaires en raison de l'augmentation des prix des terrains après de nombreuses années d'attente de l'attribution des terrains.
Selon le point de vue de M. Lê Hoàng Châu, président de HoREA, ce mécanisme crée un "double risque" lorsque les entreprises subissent à la fois la pression de l'augmentation des coûts des intrants et sont confrontées à des fluctuations des prix des terrains à l'avenir.
Outre l'histoire des prix des terrains, HoREA a également précisé que le mécanisme de paiement actuel rend difficile la mobilisation de capitaux pour les investisseurs. Selon la réglementation, même si les entreprises reçoivent des fonds fonciers tôt pour mettre en œuvre des projets BT, elles ne peuvent toujours pas exploiter ou vendre des projets de contrepartie si les projets BT ne sont pas achevés et ne sont pas comptabilisés comme recettes et dépenses du budget de l'État.
La raison en est le chevauchement entre le décret 257 et la loi sur le commerce immobilier. Plus précisément, la loi sur le commerce immobilier exige que les investisseurs remplissent leurs obligations financières en matière de terrain avant l'exploitation du projet, tandis que le décret 257 autorise l'attribution anticipée des terrains, mais calcule les recettes et les dépenses budgétaires en fonction du volume réel des ouvrages BT qui ont été acceptés.
Le résultat est que les entreprises ont des terres mais ne peuvent toujours pas mobiliser de capitaux à partir de projets de contrepartie, ce qui entraîne un blocage des flux de trésorerie, et la politique d'attribution anticipée des terres perd presque son sens.
Pour y remédier, HoREA propose d'autoriser les investisseurs à déposer de l'argent sur des comptes bloqués pour la construction de projets BT. Ce montant sera enregistré comme recettes et dépenses budgétaires correspondant à la valeur du fonds foncier payé, aidant les entreprises à la fois à construire et à disposer d'une base juridique pour mobiliser des capitaux.
En outre, l'Association a également proposé de réduire progressivement la valeur de la garantie bancaire en fonction de l'avancement de la construction ou du montant versé sur le compte bloqué.Ce mécanisme réduira la pression financière, ouvrira des "espaces" de crédit, créera des conditions permettant aux entreprises BT de mobiliser facilement des capitaux et de mettre en œuvre des projets de contrepartie plus tôt.
