Après que Hanoï a approuvé de nombreux projets urbains et de logements de grande envergure mais n'a pas alloué de fonds fonciers pour le développement de logements sociaux, la manière de traiter les projets qui ont été mis en œuvre suscite une attention particulière de la part du public.
Le Dr Trần Xuân Lượng - expert en immobilier de l'Université nationale d'économie - estime qu'au cours de la période précédente, dans la plupart des projets, en particulier ceux situés dans le centre-ville, de nombreux promoteurs choisissaient souvent de payer de l'argent au lieu de réserver des terrains pour le développement de logements sociaux.
La principale raison est la limitation du fonds foncier urbain. L'attribution de 20% de la superficie du projet à la construction de logements sociaux peut rendre l'efficacité des bénéfices faible, tout en affectant la synchronisation et la marque du projet.
À partir de cette réalité, le problème posé ne se limite pas à expliquer pourquoi de nombreux projets n'ont pas alloué 20% du fonds foncier aux logements sociaux, mais plus important encore, comment traiter les projets qui ont été mis en œuvre pour assurer l'harmonie des intérêts.
D'un point de vue juridique, l'avocate Lê Hằng - TAT Law Firm estime que le traitement des projets doit être basé sur le principe de la classification spécifique de chaque cas, tout en renforçant l'obligation de développer le logement social dès la phase d'approbation initiale.
Difficile de traiter les projets déjà mis en œuvre
Selon l'avocate Lê Hằng, une réalité à ne pas négliger est que de nombreux projets ont été mis en œuvre, voire ont vendu des produits ou formé des droits pour les acheteurs. Dans ce contexte, la demande d'un fonds foncier supplémentaire pour le logement social n'est plus une question simple.
Cet avocat a estimé que si l'on ajuste la planification pour compléter le logement social, cela pourrait entraîner une série de changements dans la densité de construction, la taille de la population, les infrastructures techniques et les obligations financières. Dans le même temps, les droits des tiers pourraient également être affectés, entraînant des litiges juridiques complexes.
Par conséquent, l'approche appropriée n'est pas de traiter simultanément, mais de classer. Certains projets sont soumis à une transition légale; certains projets présentent des signes de violation; certains projets remplissent des obligations de remplacement mais ne sont pas efficaces. Chaque groupe a besoin d'un mécanisme de traitement différent, au lieu d'appliquer un critère commun.
Bloquer les obligations dès le début, au lieu de modifier à la fin
D'un point de vue politique, le problème fondamental ne réside pas dans le traitement des projets qui se sont produits, mais dans la manière de ne pas les reproduire à l'avenir.
Selon l'analyse de TAT Law Firm, les obligations de logement social doivent être "bloquées" dès trois points: la planification, l'approbation de la politique d'investissement et l'approbation du projet.
Tout d'abord, le programme de développement du logement local doit clairement identifier les besoins, les fonds fonciers et les répartir spécifiquement par zone. Si l'on s'arrête uniquement à l'objectif global sans lien avec un espace spécifique, alors lors de la mise en œuvre du projet, il sera très difficile d'exiger des investisseurs qu'ils remplissent leurs obligations.
Ensuite, lors de l'étape d'approbation de la politique d'investissement, le dossier du projet doit clairement indiquer: y a-t-il ou non un obligation de logement social, s'il y en a, où l'aménager, à quel taux et selon quel calendrier. Si cette étape est ignorée, il est presque impossible de la remédier une fois que le projet est mis en œuvre.
Enfin, il est nécessaire de contrôler strictement le mécanisme d'exécution des obligations de remplacement. L'avocate Lê Hằng a noté que si le contrôle n'est pas bon, il peut y avoir une situation où les obligations n'existent que sur le papier, tandis que l'offre réelle de logements sociaux n'est pas créée au bon moment et dans la bonne zone de demande.
Équilibrer les avantages, mais ne pas laisser les politiques "sur papier".
Un point important souligné par l'avocate Lê Hằng - TAT Law Firm est qu'il ne faut pas aborder de manière extrême, en transférant toutes les obligations aux entreprises. L'État doit concevoir un mécanisme transparent, les entreprises doivent avoir la capacité de prévoir les coûts et les obligations, et les citoyens doivent être assurés du droit d'accès au logement social.
Cependant, si les incitations ne sont pas liées à des responsabilités de mise en œuvre spécifiques, la politique risque de se "déformer" très facilement. Les entreprises peuvent bénéficier d'incitations foncières, fiscales ou de crédit, mais la mise en œuvre des logements sociaux est lente, réduite ou n'est pas conforme aux engagements.
Par conséquent, selon le point de vue de TAT Law Firm, les incitations doivent être liées au calendrier et aux résultats de la mise en œuvre. Lorsque les obligations sont clairement définies dès le début, contrôlées dans le processus de mise en œuvre et liées par des responsabilités spécifiques, le logement social ne sera plus une partie "oubliée" dans les grands projets.
