Après un cycle de forte hausse prolongé au cours de la période 2024-2025, le marché immobilier vietnamien montre des signes d'ajustement et de différenciation claire entre les segments. Selon l'analyse de SHS Research, les prix de vente de l'immobilier n'ont plus augmenté simultanément mais évoluent selon différentes tendances, reflétant les changements entre l'offre et la demande et la psychologie des investisseurs.
Au cours du premier semestre 2026, les maisons de ville, les villas et les maisons individuelles ont toutes enregistré une tendance à la correction, avec une baisse de 3 à 6% par rapport au trimestre précédent. Cette évolution reflète la pression de prise de bénéfices après une période de forte hausse, tout en montrant que les investisseurs sont devenus plus prudents face au contexte du marché qui présente encore de nombreux facteurs de défi.
À l'inverse, les appartements sont le seul segment qui maintient un niveau de prix stable, ce qui montre que la demande réelle de logements reste le principal moteur soutenant le marché. Les terrains à bâtir n'ont également connu qu'un léger ajustement, reflétant que le niveau de prix s'est progressivement stabilisé après la période de spéculation.
La liquidité du marché au deuxième trimestre 2026 reste globalement calme. Selon l'enquête, le taux de courtiers évaluant les transactions en baisse prévaut dans la plupart des segments. Les terrains à bâtir sont le type qui a enregistré la plus forte baisse des transactions avec 42%, suivi des villas avec 36%.
Pendant ce temps, les appartements restent le point lumineux du marché. 17% des courtiers ont enregistré une croissance des transactions d'appartements, le niveau le plus élevé parmi les segments, tandis que seulement 18% ont estimé que les transactions avaient diminué. Cela montre que la demande réelle de logements reste relativement stable, ce qui aide le segment des appartements à mieux résister dans un contexte de marché encore difficile.
Selon SHS Research, les flux de trésorerie sur le marché ont tendance à se concentrer sur les produits répondant aux besoins réels en matière de logement, tandis que les segments à forte valeur ajoutée ou à vocation d'investissement continuent de subir des pressions sur la liquidité et les taux d'intérêt bancaires.
L'unité d'analyse a également indiqué que les prix des logements dans les grandes villes ont augmenté plus rapidement que les revenus des habitants pendant de nombreuses années, ce qui a entraîné une diminution de la possibilité de posséder un logement, en particulier pour les jeunes travailleurs et les personnes à revenu moyen. Cette tendance se reflète également sur le marché, où les appartements représentent jusqu'à 53% de la demande totale et sont le seul segment à maintenir un niveau de prix stable au deuxième trimestre 2026.
Commentant l'évolution des prix de l'immobilier au second semestre 2026, M. Nguyễn Văn Đính - vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS) - estime que la possibilité d'une forte baisse des prix des logements dans un avenir proche est très peu probable, car les facteurs constitutifs des prix de l'immobilier restent élevés et ne montrent aucun signe de baisse significative.
Ce qui est remarquable dans la période à venir n'est pas l'histoire de la baisse des prix, mais le changement de l'équilibre offre-demande. Le fait qu'une série de projets aient été débloqués par des problèmes juridiques et relancés contribuera à améliorer considérablement l'offre, créant un environnement concurrentiel plus substantiel entre les investisseurs.
Dans ce contexte, le marché sera fortement différencié. Les projets bien situés, ayant un statut juridique complet, une qualité de construction élevée et un écosystème de commodités synchronisé ont toujours la capacité de maintenir leur prix, voire d'augmenter leur valeur grâce à une demande réelle stable. Inversement, les projets qui manquent d'avantages concurrentiels devront ajuster leurs politiques de vente, augmenter les incitations ou réduire les marges bénéficiaires pour attirer les clients.
M. Nguyễn Văn Đính a déclaré que le marché passe d'une phase de hausse des prix attendue à une concurrence par la qualité des produits et la capacité de développement des projets. Les prix de l'immobilier ne fluctueront plus simultanément mais dépendront de plus en plus de la valeur réelle de chaque produit. Dans les années à venir, le point positif n'est pas que les logements deviennent moins chers, mais que les gens ont plus de possibilités de choisir des produits adaptés à leurs besoins et à leurs capacités financières, lorsque les projets de logements sociaux, de logements commerciaux à prix abordable, de logements locatifs et de grandes zones urbaines seront mis en œuvre dans les délais.
