Incitations pour les entreprises participant au segment des logements locatifs
Selon l'Institut de recherche sur le développement de Hô Chi Minh-Ville, dans la demande totale de logements sociaux à Hô Chi Minh-Ville, la demande de location-vente représente 68,1%, la demande d'achat 26% et la demande de location pure seulement 5,9%.
Parmi eux, le groupe salarié (fonctionnaires, employés, ouvriers, forces armées...) représente jusqu'à 82% du modèle de location à long terme; le groupe d'élèves et d'étudiants représente 14% du modèle de dortoirs sociaux, de mini-appartements. Ainsi, 96% des sujets ont des revenus stables, sont tout à fait capables de payer le loyer si le prix est contrôlé de manière raisonnable.
Le Dr Nguyen Duy Phuong - directeur des investissements financiers de DG Capital - estime que, contrairement aux commerçants qui peuvent récupérer rapidement leur capital, les projets de location ont une durée de 15 à 20 ans et sont assez sensibles aux taux d'intérêt. Étant donné que les entreprises supportent toujours des taux d'intérêt des prêts commerciaux de 10 à 14% par an, les coûts financiers peuvent avoir un impact important sur les bénéfices.
Par conséquent, si vous voulez que les entreprises participent fortement à ce segment, il est nécessaire d'avoir des plans de crédit à long terme avec des taux d'intérêt bas et stables, car la particularité des logements locatifs est que le flux de trésorerie récupéré dure 15 à 20 ans. Dans le même temps, il est nécessaire d'accorder des incitations fiscales sur l'utilisation des terres, l'impôt sur le revenu des sociétés ou de réduire les impôts pour les projets engagés à la location à long terme à des prix raisonnables.
Nécessité d'un mécanisme politique préférentiel spécial
M. Lê Hoàng Châu - président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) - estime que cela réside principalement dans les normes de superficie et la psychologie de la planification.
Selon M. Le Hoang Chau, actuellement, les normes obligatoires pour les logements sociaux doivent avoir une superficie minimale de 25 m2. Cependant, pour un ouvrier ou un travailleur célibataire, le coût de location d'un appartement de 25 m2 est toujours trop élevé par rapport à son revenu. Le principe mondial est que le coût de location d'un logement ne doit pas dépasser 20 à 25% de son revenu. Au Vietnam, nous sommes proches du seuil de 25%, ce niveau est coûteux. Lorsqu'un appartement de 25 m2 n'est pas abordable, les promoteurs immobiliers sont bloqués et considèrent cela comme un fardeau. Pendant ce temps, de nombreuses personnes vivent encore dans des logements privés d'une superficie d'environ 15 à 20 m2.
Selon cet expert, il est nécessaire de modifier radicalement les institutions, par exemple en autorisant les entreprises à développer des logements sociaux locatifs sous forme de chambres louées avec une superficie minimale plus flexible.
Partageant le même point de vue, le Dr Nguyen Duy Phuong a proposé que l'État ait sa propre stratégie, comprenant l'allocation de terrains pour le développement de logements locatifs à des prix raisonnables; des incitations au crédit et fiscales pour les entreprises d'investissement; et en même temps le développement de zones de logements locatifs à proximité des lignes de métro, des zones industrielles et des centres d'emploi; il est nécessaire de normaliser les contrats de location à long terme afin que les locataires se sentent stables comme s'ils possédaient une maison, au lieu de la mentalité de "vivre temporairement" comme c'est le cas actuellement.
En termes de bénéfices, la norme actuelle de 10% pour le logement social n'est pas suffisamment attrayante.
En ce qui concerne le fonds foncier, Hô Chi Minh-Ville après la fusion dispose d'un fonds de logements et de biens publics assez abondant, qui doit être utilisé pour développer des logements sociaux.
Ainsi que la création d'un fonds de logements de réinstallation communs pour toute la ville. Il est possible d'ajuster et de convertir entre les types tels que la réinstallation, le logement de fonction, le logement social, l'embellissement urbain sans avoir besoin de procédures d'établissement, d'évaluation et d'approbation de projets de conversion de fonction.
Non seulement construire de nouveaux logements sociaux, mais aussi bien utiliser les ressources ci-dessus, diversifier les formes de logement, à savoir acheter, louer-acheter et louer pour tous les bénéficiaires.
Lorsque l'État détient le fonds foncier, délivre des permis de projet, les entreprises publiques le font directement, ce sera très efficace. Inversement, si l'on continue à le confier au secteur privé, le temps d'attente des procédures administratives sera extrêmement lourd" - a déclaré le Dr Phuong.
