La première moitié de 2026 peut être considérée comme une période de correction assez forte du marché immobilier, clairement exprimée par la baisse des prix de vente sur le marché secondaire. La vague de baisse des prix et de réduction des pertes des appartements apparaît et s'étend, reflétant la pression de plus en plus forte sur la liquidité dans un contexte de taux d'intérêt élevés.
Cependant, cette évolution n'est pas suffisante pour changer fondamentalement le niveau des prix. Selon l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), les prix de l'immobilier dans les principales villes restent ancrés au sommet, voire continuent d'augmenter fortement dans certaines régions.
À Hanoï, le prix de vente moyen a atteint 123 millions de VND/m2, soit une très légère baisse par rapport au trimestre précédent. À Hưng Yên, le prix a atteint 69 millions de VND/m2, soit une augmentation de 2%. En général, dans la zone élargie de Hanoï, le prix a atteint 112 millions de VND/m2, soit une augmentation de 29% par rapport au trimestre précédent.
À Hô Chi Minh-Ville, le prix de vente a atteint 108 millions de VND/m2, presque inchangé par rapport au trimestre précédent. Pendant ce temps, Bình Dương a établi un nouveau niveau de prix d'environ 58 millions de VND/m2, en hausse de 30% par rapport à la même période. À Đà Nẵng, le prix de vente a atteint 91 millions de VND/m2, soit l'équivalent du trimestre précédent.
VARS estime que le niveau de prix actuel a atteint un état de "nouvelle normalité" que le marché accepte. La pression sur les taux d'intérêt crée principalement un phénomène de "couper-perte" dans les activités d'investissement à court terme et de spéculation à court terme, sans entraîner de vente massive sur l'ensemble du marché.
Il est à noter que les prix des logements restent élevés dans un contexte de forte augmentation de l'offre. Selon VARS, au cours des 6 premiers mois de 2026, l'ensemble du marché a enregistré 98 000 produits mis en vente, soit une augmentation de 50% par rapport à la même période en 2025. Parmi ceux-ci, plus de 70 000 produits sont de nouvelles offres mises en vente, soit une augmentation de 40%.
Le rapport du Centre d'études de marché et de compréhension de la clientèle One Mount Group montre également que l'offre d'appartements de base à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville s'est nettement améliorée par rapport au premier trimestre de l'année.
À Hanoï, l'offre totale nouvellement ouverte a atteint environ 9 300 unités, soit une augmentation de 6% par rapport au trimestre précédent et de 23% par rapport à la même période en 2025. Il est à noter que la zone centrale a enregistré le retour d'un projet de grande envergure après de nombreuses années d'absence.
À Hô Chi Minh-Ville, l'offre nouvellement ouverte a atteint environ 11 000 unités, soit une augmentation de 51% par rapport à la même période en 2025. La majeure partie de l'offre nouvellement ouverte est concentrée à Bình Dương (ancien), avec plus de 7 000 unités, soit 66% du volume total mis en vente sur l'ensemble du marché.
Mme Cao Thi Thanh Huong - Directrice adjointe du département de recherche et de conseil de Savills HCMC a estimé que le marché du logement au premier semestre 2026 a enregistré une correction claire dans un contexte où la macroéconomie est confrontée à de nombreuses pressions, en particulier lorsque le niveau des taux d'intérêt des prêts immobiliers reste élevé.
Cela affecte directement la capacité d'accès au capital, la psychologie des acheteurs ainsi que le rythme de prise de décision des investisseurs, rendant la liquidité du marché plus prudente. Outre le facteur financier, la nouvelle offre ne répond toujours pas pleinement à la demande, en particulier dans le segment des logements abordables, ce qui continue de créer un déséquilibre entre l'offre et la demande", a déclaré Mme Hương.
Selon Mme Huong, dans les grandes villes comme Hô Chi Minh-Ville, la demande réelle de logements reste positive. Les flux de trésorerie continuent de se concentrer sur les projets ayant une position stratégique et juridique claire et bénéficiant des infrastructures. Parmi ceux-ci, la zone Est continue de mener l'offre et d'attirer l'attention grâce à son rôle de connexion avec l'aéroport de Long Thanh, le système logistique et les nouveaux pôles de croissance.
Bien que le volume des ventes ait rencontré de nombreux défis, le niveau des prix primaires n'a pas diminué en raison des coûts élevés de développement des projets, ainsi que de la concentration des segments A et B dans la structure de l'offre.
Au cours du second semestre de l'année, l'offre nouvellement mise en vente devrait s'améliorer lorsque les projets seront présentés. Cependant, la capacité d'absorption se déroule de manière sélective, en fonction de l'évolution des taux d'intérêt ainsi que de la capacité d'accès au crédit des entreprises et des acheteurs de logements.
