Le marché immobilier de Hanoï est confronté à une période de forte transition, la planification urbaine ayant un impact direct sur la tendance au déplacement des flux de capitaux.
M. Nguyễn Quốc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan. com. vn, a estimé que la plus grande pression sur Hanoï aujourd'hui est la densité de population trop élevée dans la zone centrale. La densité moyenne dans les anciens districts du centre-ville atteint environ 19 000 personnes/km2, alors qu'en moyenne dans toute la ville, elle n'est que d'environ 2 600 personnes/km2. De plus, Hanoï compte encore environ 2 160 anciens appartements et immeubles collectifs, dont la plupart ont été construits dans la période 1960-1980 et concentrés dans le centre-ville.
Afin de réduire la surcharge de la zone centrale, Hanoï met en œuvre simultanément de nombreuses solutions, du développement d'infrastructures clés à l'expansion de l'espace urbain en passant par la rénovation des anciens immeubles d'habitation. La ville se fixe pour objectif d'achever les rocades 1, 2.5 et 3.5 au cours de la période 2026-2027; se préparer à lancer la construction de 5 lignes de métro dont la mise en service est prévue à partir de 2030.
Parallèlement, la nouvelle planification oriente le développement de Hanoï selon un modèle multipolaire et multicentrique avec 9 pôles de développement, 9 grands centres et 9 axes moteurs. Hoa Lac, Gia Lam, Dong Anh, Tay Ho Tay ainsi que les corridors de développement urbain orientés vers les transports publics (TOD) autour des lignes de métro devraient devenir de nouvelles marges de croissance pour le marché.
Pour le programme de rénovation des anciens immeubles d'habitation, Hanoï se fixe pour objectif d'achever l'ensemble du plan au deuxième trimestre 2027, tout en donnant la priorité au traitement des ouvrages dangereux de niveau D au cours de la période 2026-2030.
Selon M. Nguyen Quoc Anh, la plus grande leçon ne réside pas dans l'augmentation des prix, mais dans le fait que la planification a contribué à réduire la pression démographique, à améliorer la qualité de vie et à réaffecter l'offre. Lorsque la zone centrale est repositionnée, de nouveaux pôles de croissance se forment et que les infrastructures de connexion sont achevées, le nouveau marché a une base de croissance durable.
Partageant le même point de vue, Savills Vietnam estime que le marché immobilier de Hanoï entre dans une phase d'expansion de l'espace de développement en dehors de la zone urbaine traditionnelle. Cette tendance reflète l'orientation de développement à long terme de la capitale selon un modèle urbain multipolaire et multicentrique et le renforcement des liens régionaux.
Savills estime également que le lancement simultané par Hanoï de 5 nouvelles lignes de métro en juin 2026 est une étape importante pour concrétiser cette orientation. Les lignes de métro n° 1, 2, 8, 10 et 14 ont une longueur totale de plus de 300 km, reliant de nombreux nœuds tels que l'aéroport de Noi Bai, la gare de Hanoï, Hoa Lac, Gia Lam, Dong Anh et les nouvelles zones urbaines. La ville s'est fixé pour objectif d'achever les lignes d'ici 2030, tout en développant un réseau de chemin de fer urbain comprenant 18 lignes d'une longueur totale d'environ 979 km conformément au plan pour la période 2021-2030.
Mme Đỗ Thị Thu Hằng, directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoï, a estimé que le déploiement simultané des lignes de métro ainsi que la nouvelle orientation de planification créent une base pour que Hanoï passe d'un modèle de développement axé sur le centre-ville historique à une structure urbaine multipolaire et multicentrique.
Selon Savills, sous l'influence de la nouvelle planification, le marché immobilier connaîtra un fort changement d'offre avec des produits développés le long des principaux axes de transport. Selon les fonctions de chaque zone, les segments des bureaux, du commerce de détail et du logement seront intégrés, parmi lesquels le segment des logements à un prix inférieur à 50 millions de VND/m2 devrait augmenter afin de répondre aux besoins réels du marché en matière de logement.
