Le marché immobilier entre dans une phase de correction et de sélection après un cycle de forte hausse, dans lequel le segment des terrains à bâtir montre des signes de refroidissement tant en termes de prix de vente que de niveau d'intérêt. Cependant, la baisse n'est pas profonde, ce qui montre un tiraillement entre la psychologie prudente des investisseurs et les attentes à long terme en matière de croissance.
Selon les données de Batdongsan.com.vn, au premier trimestre 2026, Hanoï et Hô Chi Minh-Ville ont tous deux enregistré une baisse de l'intérêt pour les terrains à bâtir par rapport à la fin de l'année précédente. À Hô Chi Minh-Ville (ancienne région), l'intérêt a diminué de 5%, tandis qu'à Hanoï, il a diminué plus fortement, d'environ 23%.
En ce qui concerne les prix de vente, le marché a enregistré une légère baisse des prix. À Hanoï, le prix de vente moyen des terrains à bâtir au premier trimestre 2026 a atteint environ 81 millions de VND/m2, en légère baisse par rapport au niveau de 82 millions de VND/m2 au quatrième trimestre 2025, mais toujours nettement supérieur au niveau de 75 millions de VND/m2 au début de 2025. À Hô-Chi-Minh-Ville (ancienne zone), le prix est resté stable à 68 millions de VND/m2, supérieur aux 63 millions de VND/m2 de la même période de l'année précédente.
Mme Do Thi Ngoc Anh - responsable commercial senior de Batdongsan. com. vn - a déclaré que les terrains à bâtir sont le type qui exprime le plus clairement la sensibilité aux facteurs macroéconomiques. Le niveau d'intérêt et de transaction de ce segment fluctue souvent fortement en fonction de chaque étape de la politique et de l'évolution des taux d'intérêt.
Une enquête menée par l'équipe de courtiers montre que le taux d'enregistrement des transactions de terrains à bâtir "en baisse" au premier trimestre 2026 est élevé, reflétant la psychologie prudente des investisseurs dans un contexte de tendance à la hausse des taux d'intérêt et de réglementations plus strictes sur le lotissement, ainsi que des informations relatives à la fusion de provinces et de villes. Cependant, il est à noter que les prix de vente ne montrent toujours aucun signe de baisse correspondant. Les données de la période 2023-2026 montrent que le niveau des prix des terrains à bâtir continue d'être maintenu, malgré la baisse du niveau d'intérêt à certains moments.
Toujours selon Mme Ánh, le marché des terrains à bâtir au premier trimestre 2026 a enregistré une différenciation claire entre les régions. Alors que le Centre se distingue par un taux de croissance d'intérêt dans certaines localités grâce à ses avantages touristiques et à ses infrastructures, le Nord et le Sud ont tendance à se redresser plus lentement, avec des flux de trésorerie hautement sélectifs. Les régions dotées d'infrastructures clés ou de potentiel de développement touristique attirent toujours l'attention des investisseurs à long terme.
À partir de la réalité du marché, M. Trần Văn Hùng - courtier en terrains à bâtir à Hanoï - a déclaré que le nombre de clients recherchant à acheter des terrains à bâtir ces derniers temps a considérablement diminué par rapport au début de l'année précédente. "Les clients demandent maintenant très attentivement, presque toutes les transactions prolongent le délai de prise de décision. Beaucoup de gens ont de l'argent disponible mais ne dépensent pas d'argent de manière décisive comme auparavant, mais attendent et explorent assez longtemps. Les parcelles de terrain bien situées et juridiquement claires ont toujours des acheteurs, mais il faut réduire les attentes de "surf", principalement pour acheter afin de conserver des actifs ou d'investir à long terme", a partagé M. Hùng.
Selon M. Hùng, dans les zones périphériques de Hanoï, il y a encore des clients qui demandent à acheter, mais seulement de beaux lots, avec des statuts juridiques clairs. Inversement, les zones qui étaient autrefois "en vogue" selon les rumeurs sont maintenant assez calmes, il est très difficile de négocier si l'on n'ajuste pas les prix ou si l'on accepte de négocier en profondeur.
Dans l'ensemble, M. Nguyen Quoc Anh - directeur général adjoint de Batdongsan. com. vn - estime que la demande réelle de logements reste un soutien important pour le marché. Les segments tels que les appartements, les maisons mitoyennes sur les marchés primaire et secondaire, en particulier dans les zones dotées de toutes les commodités, maintiennent toujours leur liquidité. En ce qui concerne les terrains, les zones périphériques ou situées au cœur du centre-ville ont toujours un certain flux de trésorerie et une demande réelle de logements, même si le rythme des transactions a ralenti par rapport à la même période en 2025.
Inversement, les terrains à bâtir dans les localités où l'urbanisation est lente et où la demande réelle de logements n'est pas élevée sont considérés comme potentiellement risqués. Ici, la liquidité dépend en grande partie des attentes d'une augmentation des prix en fonction de la "vague" du marché, ce qui réduit le niveau de durabilité.
La psychologie des consommateurs joue un rôle très important, affectant directement les décisions d'investissement ou d'achat pour y vivre. Lorsque les politiques du prochain mandat se stabiliseront progressivement, le marché immobilier pourrait redevenir animé", a souligné M. Nguyễn Quốc Anh.
