Les prix des appartements continuent d'être ancrés à des niveaux élevés dans un contexte d'augmentation des coûts des intrants, mais le marché secondaire a commencé à montrer des signes d'ajustement, notamment des annonces de vente inférieures au prix initial. Bien qu'elle ne se soit pas encore étendue, cette tendance devrait apparaître plus fréquemment dans les temps à venir, reflétant un changement dans le comportement des investisseurs lorsque le marché entre dans une phase de sélection.
Selon M. Lê Đình Chung, directeur général de SGO Homes, vice-président du Conseil de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien, sur le marché primaire, les prix des logements restent élevés et ont tendance à augmenter légèrement en raison de l'augmentation des coûts des intrants. Cela fait que le niveau des prix des appartements continue d'être poussé à la hausse, en particulier dans les grandes villes.
Inversement, le marché secondaire connaît des mouvements différents. Selon M. Chung, le marché n'est pas entré dans un état de "gel", mais est entré dans une phase de décaissement sélectif. La liquidité ne dépend plus simplement du prix élevé ou bas, mais est de plus en plus liée à la valeur d'usage et à la capacité d'exploitation réelle du produit. Le niveau des prix secondaires a actuellement tendance à se corriger par rapport au sommet enregistré en septembre-octobre 2025, tandis que les activités de négociation deviennent plus prudentes.
Dans le segment des appartements, les transactions à perte ont commencé à apparaître, mais ne sont pas encore courantes. La raison en est que la pression financière actuelle n'est pas trop forte, et que les attentes du marché à moyen et long terme sont toujours maintenues. La liquidité reste donc principalement concentrée dans les grandes villes - où la demande réelle de logement et de location est élevée.
Analysant plus en profondeur ce phénomène, Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien, estime que la vente à perte provient principalement d'une partie des investisseurs participant au marché pendant la période de forte hausse, utilisant un important levier financier, en particulier les prêts avec un délai de grâce pour le principal.
Lorsqu'ils entrent dans la période de remboursement de la dette, dans un contexte d'augmentation des taux d'intérêt et de pression financière accrue, ils sont obligés de vendre pour restructurer leurs flux de trésorerie. Par ailleurs, de nombreux investisseurs sont entraînés dans la psychologie FOMO, achetant en dessous des prix pendant la période de marché animée, et sont maintenant obligés de vendre lorsque les attentes de "surf" ne sont pas atteintes. Alors que l'offre de vente augmente, les acheteurs ont tendance à observer et à être plus prudents, ce qui ralentit la liquidité sur le marché secondaire.
Mme Miền prévoit que ce phénomène ne se répandra pas sur l'ensemble du marché, mais qu'il est difficile d'éviter qu'il n'apparaisse plus fréquemment dans certains groupes d'investisseurs et segments spécifiques. En particulier, la pression du levier financier et le cycle d'ajustement des taux d'intérêt deviennent des facteurs importants qui influencent les décisions de vente.
Ce n'est pas une tendance courante du marché, mais elle se produit principalement localement dans les zones qui ont enregistré une croissance rapide, ou dans le groupe d'investisseurs utilisant des leviers financiers élevés avec l'espoir de "surfer" à court terme, en tirant parti des politiques de soutien aux taux d'intérêt des promoteurs.
Dans les temps à venir, lorsque les prêts entreront dans la phase de remboursement du principal et des intérêts, la pression financière pourrait augmenter, ce qui entraînera une augmentation du phénomène de réduction des pertes, en particulier dans le groupe des investisseurs emprunteurs importants. Dans le même temps, à mesure que l'offre d'appartements augmente, la pression concurrentielle sur les prix deviendra plus claire, en particulier pour les produits qui seront formés à l'avenir. Les investisseurs qui détiennent ce type de prêt doivent à la fois supporter des coûts d'intérêts prolongés et n'ont pas encore de flux de trésorerie d'exploitation, augmentant ainsi la possibilité de devoir vendre en dessous des attentes.
