Le marché immobilier résidentiel au premier trimestre 2026 a enregistré des évolutions opposées lorsque les prix de vente primaires ont continué d'augmenter fortement, mais la liquidité a montré des signes de stagnation et le marché secondaire a connu des transactions de baisse de prix locales.
Cette évolution montre que le marché entre dans une phase de correction après un cycle de forte hausse précédent.
Selon Mme Pham Thi Mien - Vice-directrice de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien (VARS IRE), au premier trimestre 2026, environ 52 000 produits de logements commerciaux ont été mis en vente dans tout le pays. La nouvelle offre a atteint environ 38 000 produits, en légère baisse par rapport au trimestre précédent, mais toujours 2,5 fois plus élevée qu'à la même période en 2025.
L'ensemble du marché a enregistré plus de 24 000 transactions, correspondant à un taux d'absorption de l'offre primaire de 47%, en baisse de 10% par rapport au trimestre précédent mais en hausse de 2% par rapport à la même période de l'année précédente. Il est à noter que les projets à des prix plus compétitifs que la moyenne maintiennent toujours un taux d'absorption de près de 100%, ce qui montre que le facteur prix continue de jouer un rôle décisif dans le comportement des acheteurs.
Dans la structure des transactions, le segment des appartements continue de jouer un rôle de premier plan en contribuant à 69% du volume total des transactions. La demande réelle de logement reste le principal moteur du marché, aidant le taux d'absorption des nouvelles offres de ce segment à atteindre 60%, soit environ 15 000 transactions, bien qu'il ait diminué de 13% par rapport au trimestre précédent.
En ce qui concerne les prix de vente, les appartements continuent de connaître une forte tendance à la hausse dans les grandes villes. À Hanoï, le prix primaire moyen atteint environ 128 millions de VND/m2, soit une augmentation de 28% par rapport à 2025, les nouveaux projets mis en vente appartenant principalement au segment de luxe. Si l'on ajoute l'offre de Hung Yen, le prix moyen des nouveaux projets est d'environ 87 millions de VND/m2.
À Hô Chi Minh-Ville, le prix primaire moyen se maintient autour de 110 millions de VND/m2, soit l'équivalent de l'année précédente. Pendant ce temps, à Da Nang, le prix primaire moyen atteint environ 91 millions de VND/m2, soit une augmentation de 10% par rapport à 2025, lorsque le marché voit apparaître des projets de luxe et que les phases de vente ultérieures ajustent toutes les prix à la hausse.
Contrairement au marché primaire, le marché secondaire commence à enregistrer une tendance à la baisse par rapport au sommet de septembre-octobre 2025, tandis que la liquidité montre des signes de prudence. Dans le segment des appartements haut de gamme, des transactions à perte sont apparues, bien que le nombre ne soit pas élevé car la pression financière n'a pas atteint le niveau de vente massive, tandis que les attentes de croissance à long terme sont maintenues.
Dans le rapport sur l'immobilier résidentiel de la société par actions VPBank Securities (VPBankS, code: VPX), cette situation est également évaluée. En conséquence, le marché connaît actuellement un phénomène de baisse locale des prix en raison de la réduction des pertes effectuée par les investisseurs secondaires. Cela pourrait créer un effet de contagion, entraînant une baisse des prix dans certaines zones périphériques de Hanoï et de Hô Chi Minh-Ville.
Cependant, l'évolution de la baisse des prix se concentre principalement sur les projets situés en dehors du centre-ville. Inversement, les prix des logements dans le cœur urbain devraient maintenir une légère tendance à la hausse grâce à l'avantage de l'emplacement et à l'offre limitée.
Selon Mme Đỗ Thu Hằng, directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoï, en 2026, le marché devrait compter environ 18 454 nouveaux appartements, principalement dans les segments moyen et haut de gamme. Les zones voisines telles que Hưng Yên et Bắc Ninh devraient jouer un rôle de plus en plus important dans la satisfaction des besoins de logement à Hanoï, grâce à leurs avantages en termes de fonds fonciers et d'infrastructures de connexion.
À Hô Chi Minh-Ville, l'offre du segment de milieu de gamme continue d'être rare, ce qui incite les acheteurs à se déplacer vers les zones périphériques et les provinces voisines telles que Binh Duong, où il existe de nombreux choix plus abordables en termes de prix. Le développement de grands projets urbains à grande échelle ainsi que le système d'infrastructure interrégionale favorisent la tendance à l'expansion de l'espace du marché du logement.
Au cours de la période 2026-2028, le marché des appartements de Hô-Chi-Minh-Ville devrait ajouter environ 58 000 appartements provenant de 80 projets, dont la zone Est représente environ 50% de l'offre et continue de jouer un rôle de premier plan.
