Au quatrieme trimestre 2025, selon les donnees de certaines societes d'etudes de marche immobilier a Ho Chi Minh-Ville, l'offre de logements a enregistre environ 14 500 appartements mis en vente.
Parmi celles-ci, l'ancienne region de Binh Duong represente 57% de l'offre nouvelle, avec de nombreux projets a Di An et Thuan An ayant un prix de vente moyen de 50 a 70 millions de VND par m2, ce qui a entraîne une forte augmentation du prix moyen en seulement trois mois.
Selon les donnees de l'unite d'etudes de marche DKRA Consulting, le prix de vente primaire des appartements a Ho Chi Minh-Ville apres la fusion a augmente de 4 a 16%, tandis que dans la zone Est (comprenant Thu Duc et l'ancienne Binh Duong), il a augmente de 20 a 28% par rapport a la meme periode.
Le taux d'augmentation des prix a l'ancien Binh Duong depasse le centre de Ho Chi Minh-Ville, refletant les attentes des investisseurs en matiere de planification et d'infrastructures synchrones apres la fusion, creant une connexion etroite avec le centre.
DKRA Consulting a declare que la plupart des nouveaux projets mis en œuvre dans la region de Binh Duong tels que Landmark Binh Duong, Green Skyline, A&T Saigon Riverside, The Gio... sont actuellement fixes a un prix de 55 a 65 millions de VND par m2. Pendant ce temps, le panier de marchandises inferieur a 40 millions de VND par m2 ne compte plus que quelques projets tels que Phu Dong SkyOne, The Emerald Garden View, ce chiffre ne suffit pas a maintenir un niveau de prix stable pour toute la region.
Dans le centre de Ho Chi Minh-Ville, le prix moyen des appartements est enregistre a un nouveau niveau d'environ 103 millions de VND par m2, soit une augmentation de pres de 9% par rapport au troisieme trimestre 2025 et de 25% par rapport a la meme periode en 2024. La raison en est que la nouvelle offre se concentre sur le segment haut de gamme et de luxe, avec un certain nombre de projets mis en vente a plus de 180-200 millions de VND par m2, portant le niveau des prix a un nouveau niveau et creant un effet de contagion dans les zones voisines. Non seulement les prix primaires ont augmente, mais les prix secondaires (les revendeurs) ont egalement augmente d'environ 18%, pour atteindre en moyenne 64 millions de VND par m2.
On peut constater que, malgre l'amelioration de l'offre, les prix restent eleves car la plupart des nouveaux paniers appartiennent au segment haut de gamme et de luxe, ce qui fait grimper le niveau general. Les donnees de CBRE montrent qu'en 2025, dans l'ancienne region de Ho Chi Minh-Ville, 90% des paniers mis en vente au cours de l'annee appartiennent au segment haut de gamme et de luxe. Ce taux est d'environ 60% dans l'ancienne region de Binh Duong. Avec la region de Long An auparavant, une serie de nouveaux projets ont ete mis en vente au prix de 40 a 60 millions de VND par m2, ce qui a fait grimper brusquement le niveau de la zone.
Selon l'evaluation des investisseurs, le marche des appartements de Ho Chi Minh-Ville et de Binh Duong apres la fusion entre dans une phase de differenciation claire. La mise en œuvre de projets d'infrastructure cles en 2026 est consideree comme le "chef de file" pour etablir de nouvelles bornes de prix, reamenager le niveau de valeur pour la zone centrale et les zones nouvellement fusionnees.
L'augmentation des coûts des intrants etablit egalement un nouveau niveau de prix. Les prix des terrains grimpent apres la fusion, le fonds foncier propre est de plus en plus limite, tandis que les exigences juridiques et les normes de developpement de projets elevees obligent les promoteurs a ajuster les prix de vente pour assurer l'efficacite, ce qui rend difficile pour les prix des appartements de revenir a un niveau bas comme la periode precedente.
Predisant l'evolution du marche en 2026, M. Vo Huynh Tuan Kiet, directeur du marche du logement chez CBRE Vietnam, a declare que la nouvelle offre pourrait atteindre environ 50 000 produits, dont 65% d'appartements. Ce niveau augmente de pres de 30% par rapport a la situation actuelle, car de nombreuses routes de transport cles sont achevees. Le niveau des prix devrait etre clairement differencie, dont l'ancienne ville de Ho Chi Minh-Ville se maintient a un niveau eleve, tandis que les provinces satellites ont une amplitude d'ajustement plus flexible.
Selon l'evaluation des experts, dans un contexte ou l'offre d'appartements a Ho Chi Minh-Ville apres la fusion est elevee, de nombreux projets ajustent continuellement les prix a la hausse, ce qui pourrait exposer le marche au risque de desequilibre entre l'offre et la demande. L'important est qu'apres une decennie, le taux d'augmentation des prix des logements est presque le double des revenus, ce qui exerce une pression sur le groupe d'acheteurs reels. Cela favorise la tendance des acheteurs a se tourner vers des zones a prix plus doux. Ils reflechissent egalement plus longtemps avant de depenser de l'argent pour acheter un logement.
