La résolution n° 21-NQ/TW (appelée en abrégé résolution 21, promulguée le 28 juillet 2026) définit l'orientation suivante: attribuer des terrains à long terme pour la construction de logements commerciaux à vendre, en privilégiant principalement les immeubles d'habitation.
Parmi celles-ci, pour les nouveaux immeubles d'habitation, la durée d'utilisation des appartements en copropriété est fixée en fonction de la durée de construction de l'ouvrage, liée à la garantie des droits de propriété, les propriétaires d'appartements en copropriété sont autorisés à remplir leurs obligations financières pour construire de nouveaux immeubles d'habitation conformément à la réglementation à l'expiration de la durée.
Les experts estiment que la politique aura un impact direct sur les droits de propriété des personnes et la psychologie du marché, elle doit donc être conçue avec un mécanisme de mise en œuvre approprié.
Le plus grand défi réside toujours dans la réaction du marché. Les Vietnamiens considèrent depuis longtemps le logement comme un bien accumulé et transmis de génération en génération, par conséquent, les informations relatives à la durée de vie des appartements peuvent inquiéter une partie des acheteurs s'elles ne sont pas expliquées en détail.
L'avocat Nguyen Dang Tu (Barreau de Hô Chi Minh-Ville) estime que, conformément à l'orientation de la résolution 21, les terrains pour la construction de logements commerciaux sont toujours attribués à long terme, mais les ouvrages construits au-dessus, en particulier les immeubles d'habitation, auront une durée d'utilisation liée à la durée de vie de la construction. Si la durée d'utilisation est expirée et que l'immeuble d'habitation assure toujours la qualité, il peut continuer à être utilisé, et il n'y a pas d'histoire de démolition forcée ou de personnes devant payer plus d'argent.
Lorsqu'un immeuble d'habitation doit être démoli, la loi garantit toujours les droits et intérêts légitimes des personnes par le biais de mécanismes d'indemnisation, de réinstallation, de reconstruction de l'immeuble d'habitation ou de règlement des droits d'utilisation des terres conformément à la réglementation.
Selon l'avocat Nguyen Dang Tu, le point de changement révolutionnaire de la résolution 21 est que les propriétaires d'appartements ont le droit d'exécuter des obligations financières pour construire de nouveaux appartements. Concrètement, s'ils veulent continuer à avoir un nouveau logement moderne sur l'ancien terrain, les gens doivent apporter une contribution financière au lieu d'attendre implicitement un soutien total du budget ou du promoteur.
Le point de vue de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) est qu'il est nécessaire de faire une distinction claire entre les droits d'utilisation des terres et la durée d'utilisation des ouvrages. Selon la nouvelle orientation, les droits d'utilisation des terres pour les logements commerciaux sont toujours maintenus stables et à long terme; tandis que la durée d'utilisation des appartements est déterminée en fonction de l'ancienneté technique du bâtiment.
Afin que la réglementation puisse être mise en œuvre efficacement, VARS IRE propose de continuer à concrétiser les critères de détermination de la durée de vie des ouvrages; les conditions, les procédures et les pouvoirs pour déterminer la durée de vie des ouvrages; le mécanisme d'exécution des obligations financières lors de la reconstruction de l'immeuble d'habitation; les droits des propriétaires après la nouvelle construction de l'immeuble d'habitation; ainsi que le plan de traitement des cas où le consensus n'est pas atteint ou où la capacité financière est insuffisante.
Cette unité a proposé d'élaborer une feuille de route d'application appropriée pour les nouveaux projets d'immeubles d'habitation et de renforcer la communication pour que les gens comprennent correctement la nature de la politique. En conséquence, la réglementation sur la durée d'utilisation des appartements ne modifie pas les droits d'utilisation des terres à long terme, mais vise à gérer le cycle de vie de l'ouvrage, à assurer la sécurité et à protéger les droits des personnes lorsque l'immeuble d'habitation a expiré.
L'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a également fait une proposition notable concernant l'application du modèle "attribution de terrains de 99 ans" similaire à Singapour. En conséquence, l'État devrait attribuer des terrains à long terme (par exemple, 99 ans) aux entreprises pour développer des projets. Les entreprises vendent ensuite des appartements aux clients pour une durée correspondante. À l'expiration de cette période, les terrains sont restitués à l'État pour la réaménagement.
Cela facilitera la rénovation des anciens immeubles d'habitation, assurera la sécurité du logement pour les générations futures et, en particulier, contribuera à réduire les prix des immeubles d'habitation. Lorsque les appartements sont vendus à durée déterminée, les prix des logements seront moins chers que les immeubles d'habitation à long terme. Le remodelage du marché immobilier en prenant la valeur d'usage comme centre plutôt que la valeur spéculative. Lorsque la terre n'est plus un outil pour accumuler des super-profits, et que les appartements redeviennent leur véritable lieu de résidence, le marché se développera de manière plus saine et plus durable.
