La fin de la durée de vie ne signifie pas la perte d'un appartement
La résolution n° 21-NQ/TW du 28 juillet 2026 sur les points de vue et les orientations pour la modification de la loi foncière et des lois connexes suscite l'intérêt des propriétaires et des personnes souhaitant acheter des appartements.
Selon la résolution, pour les nouveaux immeubles d'habitation, la durée d'utilisation des appartements est réglementée en fonction de la durée de vie de l'ouvrage, liée à la garantie des droits de propriété; le propriétaire est autorisé à remplir ses obligations financières pour reconstruire l'immeuble d'habitation à la fin de sa durée d'utilisation.
Le contenu ci-dessus donne l'impression qu'après la modification de la loi, les nouveaux appartements ne seront détenus que pendant une certaine période. Lorsque le bâtiment aura expiré, les habitants peuvent perdre leur appartement ou devoir immédiatement payer plus d'argent pour continuer à l'utiliser.
S'exprimant sur cette question, l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh a estimé qu'il était nécessaire de distinguer trois concepts, à savoir la durée d'utilisation du terrain, le droit de propriété de l'appartement et la durée d'utilisation de l'ouvrage.
Après avoir étudié la résolution 21, l'avocat Dinh a estimé que la politique foncière pour les logements commerciaux, y compris les immeubles d'habitation, est fondamentalement maintenue comme la réglementation actuelle. Les terrains pour la construction de logements commerciaux à vendre sont toujours déterminés comme étant utilisés à long terme, sans avoir à passer au régime d'utilisation des terres de 50 ou 70 ans.
Selon l'avocat Dinh, la durée de vie de l'ouvrage dans le dossier de conception est la base pour le suivi, l'inspection de la qualité et la garantie de la sécurité pendant l'utilisation. Ce n'est pas une date limite à laquelle le droit de propriété de l'appartement cessera automatiquement par la suite.
Si la durée de vie est expirée et que l'immeuble d'habitation assure toujours la qualité, il peut continuer à être utilisé, il n'y a pas d'histoire de démolition forcée ou de personnes devant payer plus d'argent", a analysé l'avocat Đỉnh.
La loi sur le logement de 2023 stipule également que la durée d'utilisation des immeubles d'habitation est déterminée selon le dossier de conception et la durée d'utilisation réelle selon la conclusion de l'inspection de l'organisme compétent.
Lorsque l'immeuble d'habitation a expiré selon le dossier de conception, le comité populaire provincial doit ordonner l'inspection et l'évaluation de la qualité de l'ouvrage. La démolition n'est pas effectuée uniquement en fonction du fait que l'immeuble a atteint la limite de vie.
Si les résultats de l'inspection déterminent que l'immeuble d'habitation ne relève pas du cas de démolition, la conclusion de l'inspection doit préciser la durée pendant laquelle l'ouvrage doit continuer à être utilisé. Seuls les bâtiments qui ne sont plus sûrs, qui risquent de s'effondrer ou qui relèvent des cas de démolition conformément à la nouvelle loi doivent être déplacés pour rénover et reconstruire les résidents.
Selon l'avocat Dinh, l'attribution de la durée d'utilisation des appartements à la durée de vie des ouvrages dans la résolution 21 ne doit donc pas être interprétée comme "la propriété d'un appartement à durée déterminée".
Le propriétaire de l'appartement pourrait devoir contribuer financièrement à la reconstruction
Un autre point soulevé par l'avocat Nguyễn Văn Đỉnh est que la résolution 21 place les droits de propriété des propriétaires en plus des obligations financières lorsque les appartements doivent être reconstruits.
Selon lui, la politique de rénovation et de reconstruction des immeubles d'habitation au cours de la période écoulée porte toujours une forte psychologie d'attente de l'État. L'État organise l'inspection de la qualité des ouvrages, établit des plans de rénovation et, dans certains cas, alloue des capitaux d'investissement public pour la reconstruction.
Pendant ce temps, le propriétaire est celui qui continue de bénéficier des droits de l'appartement et de la partie des droits d'utilisation du sol du projet après la démolition de l'ancien bâtiment.
Pour réaliser la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation, la loi sur le logement doit considérer cela comme la responsabilité des propriétaires sur le principe « celui qui jouit de ses droits est responsable ». L'aide de l'État ne devrait s'arrêter qu'aux prêts préférentiels ou au soutien à la connexion des infrastructures », a déclaré l'avocat Dinh.
En fait, la loi sur le logement de 2023 prévoit que les propriétaires contribuent financièrement à la reconstruction de certains immeubles d'habitation.
Pour les immeubles d'habitation qui ne font pas partie du groupe des anciens logements construits à partir de 1994 et avant, les propriétaires doivent contribuer aux coûts de reconstruction, à l'exception de certains cas d'utilisation de capitaux d'investissement publics. Les contributions sont convenues de payer conformément au calendrier du projet ou de payer une seule fois après la remise de l'appartement et doivent être déterminées dans le plan de compensation et de réinstallation.
Le plan de compensation et de réinstallation doit également indiquer la superficie de l'appartement aménagé, la valeur du nouvel appartement, le montant des contributions, la différence de prix que le promoteur ou le propriétaire doit payer, les frais de déménagement, la location temporaire et les frais d'entretien après la reconstruction de l'immeuble d'habitation.
La loi stipule également que les entreprises immobilières peuvent investir des capitaux ou contribuer des capitaux avec les propriétaires pour réaliser des projets. Les investisseurs bénéficient de certains mécanismes préférentiels en matière de foncier, de crédit et sont autorisés à exploiter la partie restante de la superficie après l'achèvement de la réinstallation.
Par conséquent, selon l'avocat Dinh, l'obligation financière ne doit pas être comprise comme le fait que les résidents doivent payer eux-mêmes tous les coûts de reconstruction du bâtiment. Le montant spécifique dépend également du plan de chaque projet, de la valeur des droits d'utilisation des terres, de la superficie de réinstallation, de la taille du nouveau bâtiment, de la partie de la superficie commerciale et du capital de l'entreprise.
Le point à clarifier lors de la prochaine modification de la loi est la méthode de calcul du montant que le propriétaire de l'appartement doit payer, le moment du paiement, le délai de mise en œuvre et la politique de soutien aux personnes qui n'ont pas les moyens financiers.
Soyez vigilant face aux informations "achetez vite pour ne pas perdre la propriété à long terme".
L'avocat Nguyễn Văn Đỉnh estime que la résolution 21 ne crée pas de base pour affirmer que tous les appartements construits après la modification de la loi ne se verront délivrer que des certificats à durée déterminée.
La résolution détermine toujours que les terrains pour la construction de logements commerciaux à vendre sont attribués à long terme. La durée de construction est fixée pour gérer la qualité, la sécurité et déterminer le moment de l'inspection, et non pour priver les acheteurs d'appartements de leurs droits de propriété.
L'avocat Đỉnh a averti que certaines informations sur le marché pourraient assimiler la durée de vie des ouvrages à la durée de propriété des appartements, créant ainsi une psychologie de peur de manquer et incitant les gens à acheter des maisons avec le message "achetez vite pour ne pas manquer les appartements à long terme".
Selon lui, les acheteurs doivent vérifier le but de l'utilisation des terres, la durée d'utilisation des terres, le type d'appartement et le dossier juridique de chaque projet, au lieu de décider sur la base d'interprétations incomplètes de la résolution 21.
La résolution actuelle ne présente que des points de vue et des orientations pour modifier la loi foncière et les lois connexes. La manière de déterminer les obligations financières, le droit de réinstallation et le plan de traitement des personnes incapables de contribuer doit encore être concrétisé dans les dispositions légales ultérieures.
La mentalité de subvention sera progressivement remplacée par le principe du droit et de l'obligation. Cependant, les droits des propriétaires d'appartements doivent également être clairement garantis lorsque les appartements doivent être démolis et reconstruits" - a estimé l'avocat Dinh.
