Mme Pham Thi Mien - Vice-directrice de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier vietnamien (VARS IRE) - a déclaré qu'au deuxième trimestre 2026, les appartements représentent environ 74,7% de l'offre totale nouvellement mise en vente, dont les appartements de luxe et de super-luxe représentent environ 45%, en forte augmentation par rapport au trimestre précédent; les appartements haut de gamme représentent environ 37%, tandis que les appartements de milieu de gamme ne représentent qu'environ 18%. Pour le groupe des zones basses et des terrains à bâtir, la proportion n'est plus que de 25,3%, en baisse par rapport au trimestre précédent et à la même période en 2025; l'offre principale est constituée de villas et de maisons mitoyennes dans les grandes villes qui ont été investies de manière synchrone dans les infrastructures et les équipements.
Par localité, Hanoï continue de mener en termes de prix primaires avec environ 123 millions de VND/m2, un léger ajustement par rapport au trimestre précédent. À Hô Chi Minh-Ville, le prix de vente moyen atteint environ 108 millions de VND/m2, presque inchangé par rapport au trimestre précédent.
Pour les appartements, la pression d'ajustement se concentre sur un certain nombre de projets qui ont connu une forte augmentation de prix. Une partie des investisseurs participant au marché à partir de la période 2023-2025 commence également à ajuster leurs attentes de bénéfices afin d'accroître la capacité de transfert et d'équilibrer les flux de trésorerie. Pendant ce temps, les projets ont formé une communauté de résidents, répondant bien aux besoins réels de logement et les besoins de location maintiennent toujours une liquidité positive.
Dans l'ensemble, VARS IRE estime que le processus de nettoyage en cours n'est pas un signal de déclin du marché, mais un tournant nécessaire pour restructurer le marché dans une direction plus transparente, substantielle et durable. Lorsque la demande réelle de logements deviendra le principal moteur, le marché établira progressivement un nouveau niveau de valeur, dans lequel les produits qui répondent simultanément aux exigences en matière de droit, de qualité, de capacité d'exploitation et de liquidité continueront d'affirmer leurs avantages, contribuant à créer une base pour un cycle de développement plus stable dans les années à venir.
Les données de Dat Xanh Services montrent que le marché du logement au cours des 6 premiers mois de l'année a enregistré 37 300 nouveaux produits, en hausse de 16% par rapport à la même période de l'année précédente, mais en forte baisse par rapport au second semestre de 2025. L'offre continue de se concentrer sur les grands projets développés par des promoteurs réputés. L'absorption totale atteint environ 26 100 produits, en baisse de 12% par rapport à la même période et en baisse de 62% par rapport aux 6 derniers mois de 2025. Le taux d'absorption courant varie de 20% à 30%, ce qui reflète la prudence des acheteurs dans un contexte où les taux d'intérêt des prêts immobiliers restent élevés.
Il est à noter que la liquidité actuelle ne se concentre localement que sur les projets répondant aux besoins réels de logement ou créant des flux de trésorerie stables, tandis que les produits d'investissement dans les zones périphériques ont presque un volume de transactions très limité. Les prix de vente primaires ont généralement augmenté par rapport à la même période en 2025, mais par rapport à la fin de 2025, le niveau des prix a eu tendance à stagner, en outre, certains projets appliquent des politiques préférentielles et des remises pour augmenter la liquidité au lieu d'ajuster directement les prix.
Dat Xanh Services prévoit que le marché immobilier au cours des 6 derniers mois de 2026 continuera de fonctionner dans un état de forte différenciation et de sélection plus claire. La nouvelle offre devrait ajouter environ 33 000 produits supplémentaires, portant l'offre primaire totale à plus de 100 000 produits. Cependant, la demande devrait toujours se concentrer principalement sur le groupe de clients achetant pour y vivre et investir à moyen et long terme, avec un taux d'absorption attendu d'environ 20 à 30%.
Les prix de vente sont susceptibles de rester stables, certains promoteurs continueront d'utiliser une politique de vente flexible pour stimuler la liquidité au lieu de baisser les prix à grande échelle. Les flux de trésorerie devraient continuer à se concentrer sur les projets ayant une base juridique complète, des promoteurs réputés et répondant aux besoins réels en matière de logement. En ce qui concerne la possibilité d'une forte reprise du marché, selon les parties étudiant, elle n'est pas élevée dans un contexte où les taux d'intérêt flottants se maintiennent toujours autour de 13% et où les facteurs économiques restent volatils.
