Pression de liquidité existante
Selon un rapport du ministère de la Construction, les stocks immobiliers au deuxième trimestre 2026 ont dépassé 39 000 unités, dont les stocks de logements individuels ont augmenté de plus de 46%. Il est à noter que le nombre de transactions immobilières réussies dans tout le pays a diminué de 36% par rapport à la même période de l'année dernière.
Selon les statistiques de Vietstock, à la fin du mois de juin, les stocks de 106 entreprises immobilières cotées ont atteint plus de 635 700 milliards de dongs, soit une augmentation de 20% par rapport au début de l'année, reflétant un décalage entre l'offre et la demande réelle sur le marché.
La principale raison vient du déséquilibre entre l'offre et la demande. La plupart des stocks sont concentrés dans les projets de milieu et de haut de gamme, tandis que les logements abordables, adaptés aux besoins réels de logement, manquent d'offre.
La diminution de la liquidité entraîne non seulement une baisse des revenus des entreprises, mais aussi l'"emprisonnement" des capitaux dans les projets, tandis que les droits d'utilisation des terres, les coûts d'exploitation et les intérêts d'emprunt continuent d'apparaître.
Forte augmentation de la dette
Lorsque le capital est "enfermé" dans les stocks, la pression financière augmente. Dans un contexte où le crédit bancaire est difficile d'accès, de nombreuses entreprises continuent d'utiliser les obligations pour compléter leur capital, même s'il s'agit d'un canal de capital coûteux et potentiellement risqué.
Selon les données compilées par l'agence de notation S&I Ratings, la dette des entreprises immobilières cotées continue de s'élargir. L'encours total des prêts à la fin juin a atteint 360 240 milliards de dongs, soit une augmentation de plus de 20%, soit près de 60 900 milliards de dongs par rapport à la fin mars.
Le ratio dette/fonds propres de l'ensemble du secteur est passé à 0,72 fois, contre 0,61 fois à la fin du premier trimestre 2026. Il s'agit du niveau le plus élevé des 15 derniers trimestres. Cet indice reflète le niveau d'utilisation de l'effet de levier financier de l'entreprise. L'augmentation à 0,72 fois signifie que pour 1 dong de fonds propres, il y aura 0,72 dong de dette, ce qui montre que l'effet de levier financier et le niveau de dépendance à l'égard des prêts de l'entreprise sont plus élevés.
Parallèlement, la proportion de la dette à long terme a également augmenté pour atteindre 67,3% de l'encours total de la dette. Ce niveau est supérieur aux 63,1% du trimestre précédent, ce qui montre que le flux de capitaux sert à décaisser pour la mise en œuvre et le développement de projets et non à la pression de rotation de la liquidité à court terme.
Cependant, l'accès au capital se différencie car les banques sont de plus en plus prudentes avec les projets dont le statut juridique n'est pas encore achevé ou qui ont un effet de levier élevé. Les promoteurs ayant une capacité financière, des plans d'affaires réalisables et des flux de trésorerie stables ont un accès plus facile au crédit, tandis que les projets qui ont encore des problèmes juridiques et une faible liquidité rencontrent toujours des difficultés.
Le risque réside dans le fait que le levier des entreprises immobilières augmente simultanément sur de nombreux canaux. Outre les prêts bancaires, les grands investisseurs utilisent également des obligations pour compléter le capital du projet, ce qui augmente les obligations financières dans les années à venir.
Selon les données de la Bourse de Hanoï, rien qu'au cours des 8 premiers mois de 2026, les entreprises immobilières ont mis en vente de nombreux lots d'obligations, avec un taux d'intérêt d'émission moyen d'environ 12,2% par an. En particulier, certains lots d'obligations ont des taux d'intérêt allant jusqu'à plus de 13,5% par an.
Ce taux d'intérêt montre que les entreprises doivent accepter des coûts de capital élevés pour avoir de l'argent pour maintenir leurs activités. Mais pour de nombreux investisseurs, c'est toujours un choix nécessaire si le projet en cours de réalisation a besoin de capital pour être achevé et livré.
Le Dr Nguyen Duy Phuong - Directeur principal du département d'analyse financière de DG Capital - estime que le groupe immobilier subit la plus forte pression d'échéance et que la capacité de traitement de la dette du groupe est très différenciée. Les entreprises ayant des projets juridiques complets, des flux de trésorerie de vente positifs et une nouvelle capacité d'accès au capital ont la possibilité de racheter ou de payer à temps. Alors que le groupe financier faible pourrait encore devoir continuer à utiliser d'autres mesures de soutien telles que la négociation de prolongation, l'échange d'actifs ou l'acceptation de nouvelles émissions à des taux d'intérêt plus élevés.
Cela augmente considérablement le risque de refinancement des entreprises immobilières. Il s'agit de la possibilité que les entreprises ne puissent pas emprunter de nouveaux fonds pour rembourser ou remplacer l'ancienne dette à échéance. Cela peut entraîner une situation de manque ou de perte de liquidités", a déclaré le Dr Phuong.
